Vì sao các địa phương khó quản đầu cơ tạo sốt đất?

Sai phạm nặng, xử lý nhẹ  

Ngày 18/6, Chủ tịch UBND tỉnh Long An là ông Trần Văn Cần đã ký kết luận thanh tra đối với dự án khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường của Công ty TNHH đầu tư - xây dựng BĐS Hưng Thịnh (Công ty Hưng Thịnh) và dự án khu dân cư, nhà ở công nhân HomeLand Gold do Công ty cổ phần đầu tư BĐS Thiên Phúc (Công ty Thiên Phúc) làm chủ đầu tư. Hai dự án này đều trên địa bàn huyện Đức Hòa và dính hàng loạt sai phạm.

Cụ thể, theo kết luận thanh tra, dự án rộng 9,4ha của Công ty Hưng Thịnh chưa thực hiện các thủ tục hồ sơ xin giao đất để thực hiện dự án nên chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Chủ đầu tư chưa thực hiện xong các thủ tục kê biên bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chuyển mục đích sử dụng đất và lập hồ sơ xin giao đất theo quy định pháp luật để tiếp tục thực hiện dự án. Công ty Hưng Thịnh chưa thực hiện việc ký quỹ dự án theo quy định tại luật Đầu tư năm 2014.

Hiện dự án chưa được thẩm định bản vẽ thiết kế xây dựng, chưa xin phép xây dựng về san lấp mặt bằng và đầu tư xây dựng nhưng Công ty Hưng Thịnh đã san lấp mặt bằng 5,56/9,4 ha của dự án, đã xây dựng 3 căn nhà trong dự án, làm đường nội bộ khoảng 30% (trong đó có đường nhựa và trải đá xanh), vỉa hè, thoát nước khoảng 30%, hệ thống điện, cấp nước khoảng 5%.

Trước đó, Chủ tịch UBND huyện Đức Hòa từng ban hành hai quyết định việc xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Hưng Thịnh về hành vi vi phạm hành chính chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp không được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, các yêu cầu nêu trong quyết định xử phạt của huyện Đức Hòa vẫn không được Công ty Hưng Thịnh thực hiện.

Dự án khu dân cư, nhà ở công nhân HomeLand Gold rộng 4,7ha của Công ty Thiên Phúc cũng xảy ra các sai phạm tương tự khi chủ đầu tư chưa thực hiện các thủ tục đất đai, xin giao đất, chưa chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến các vi phạm về xây dựng, môi trường. Điều đáng nói, dù chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nhưng hai công ty trên đã ký hợp đồng huy động vốn, bán nền cho khách hàng và dẫn đến các khiến kiện liện tục thời gian qua.

Từ những sai phạm của hai dự án trên, ông Trần Văn Cần đã chỉ đạo các sở ngành, địa phương liên quan và yêu cầu Công ty Hưng Thịnh, Công ty Thiên Phúc có trách nhiệm chấp hành đúng theo quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS. Thực hiện nghiêm túc các quyết định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, đầu tư, xây dựng của cơ quan chức năng có thẩm quyền tại địa phương. Thực hiện chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân chưa nhận tiền bồi thường. Hoàn chỉnh thủ tục về thiết kế cơ sở, bản vẽ thi công và cấp phép xây dựng gửi cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định. Đồng thời phải giải quyết dứt điểm những vụ việc liên quan đến các giao dịch giữa chủ đầu tư và các hộ dân để tránh tình trạng gây mất trật tự tại địa phương.

Khó ngăn đầu cơ tạo sốt đất

Những sai phạm kiểu như của Hưng Thịnh và Thiên Phúc là khá quen thuộc tại nhiều doanh nghiệp, xảy ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Phổ biến nhất là việc các chủ dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nhưng vẫn tự phân lô bán nền, chuyển nhượng dự án, hợp tác kinh doanh triển khai dự án, xây dựng sai phép, vi phạm hàng loạt quy định của Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Thuế…

Tại các địa phương Hóc Môn, Củ Chi, Đồng Nai… đều ghi nhận nhiều doanh nghiệp có sai phạm với những lỗi tương tự. Nổi danh nhất với những sai phạm này có thể kể đến vụ việc của Công ty CP địa ốc Alibaba. Đến nay, Alibaba đã rao bán và thực hiện hàng chục dự án tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP HCM.

"Phương pháp" mà công ty này áp dụng là đứng sau một số chủ đất để thực hiện việc rao bán nền dưới tên nhiều dự án khác nhau, rao bán nhận đặt cọc mua bán dự án khi chưa được cấp phép. Sau đó tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, xây dựng công trình trái phép.

Cách thức kinh doanh của Alibaba đã khai thác triệt để kẽ hở pháp luật để tự tung tự tác. Theo đó, Alibaba chỉ chủ yếu là "nhận giữ chỗ cho khách hàng" bằng "biên nhận", chứ không phải hợp đồng giao dịch. Cơ quan chức năng đang gặp khó khăn để ngăn chặn những sai phạm này. Điển hình như Công ty Alibaba hiện nay vẫn đang hoạt động và tiếp tục rao bán đất nền tại Bà Rịa – Vũng Tàu, thậm chí Alibaba còn dám chống đối người thi hành công vụ cưỡng chế và kéo đến trụ sở công an đòi thả người.

Tại nhiều địa phương khác, thi thoảng, cơ quan chức năng xử phạt vài chục triệu đồng về các hành vi sai phạm như huy động vốn khi chưa đủ điều kiện của một vài chủ đầu tư, nhưng sau đó đâu lại vào đấy. Có rất ít vụ việc sai phạm bị cơ quan chức năng truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi vi phạm lĩnh vực quản lý đất đai, bồi thường, tái định cư và điều này có thể sẽ trở thành tiền lệ xấu trong việc quản lý tại các địa phương.

Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa vừa quyết định chấp nhận nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng và tách thửa trở lại từ ngày 17/6.  Hơn một năm trước, thông tin Luật Đặc khu có thể được Quốc hội thông qua đã khiến thị trường BĐS Vân Phong xảy ra cơn sốt đất, có nơi chạm ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2.

Sự việc này đã khiến lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà đã chỉ đạo dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và tách thửa cho đến khi Luật Đặc khu có hiệu lực và Quy hoạch chung xây dựng Đơn vị Hành chính Kinh tế đặc biệt được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, sau đó Quốc hội quyết định dừng xem xét Luật này khiến thị trường BĐS rơi vào cảnh đóng băng. Tới gần đây, Khánh Hòa mới cho phép thực hiện các thủ tục trở lại đối với giao dịch đất đai trở lại.