“Trùm” bất động sản công nghiệp Kinh Bắc sẽ làm gì với 2 dự án tại Hà Nội?

Siêu dự án vòng vèo cả thập kỷ vẫn chưa xong

Ngày 31/12/2020, tổng tài sản Công ty mẹ Kinh Bắc (KBC) đạt 14.996 tỷ đồng (tăng 41,6% năm 2019). Trong đó, có 1.804 tỷ đồng liên quan đến việc nhận chuyển nhượng cổ phần Công ty TNHH MTV Phát triển Khách sạn Hoa Sen.

Công ty TNHH MTV Phát triển Khách sạn Hoa Sen chính là chủ đầu tư dự án xây dựng Khách sạn Hoa Sen tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Dự án này thuộc diện chậm triển khai và vừa bị Đoàn Giám sát của Thường trực HĐND TP Hà Nội kiểm tra. Những vấn đề về điều chỉnh quy hoạch cũng như chủ đầu tư diễn ra khá phức tạp tại dự án này.

Tìm hiểu cho thấy, dự án Khách sạn Hoa Sen ban đầu được UBND TP Hà Nội cấp phép cho nhà đầu tư Tập đoàn Riviera (Nhật Bản). Tuy nhiên, chỉ hơn 1 năm, doanh nghiệp này có văn bản xin rút lui khỏi dự án. Năm 2009, Thủ tướng Chính phủ đã giao UBND TP Hà Nội lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện Dự án khách sạn Hoa Sen Hà Nội. Đồng thời, UBND TP Hà Nội chỉ đạo thực hiện các thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài theo đúng quy định.

Thời điểm đó, dự án được xác định với diện tích xây dựng khoảng 4,3ha (cạnh Trung tâm Hội nghị Quốc gia) ở xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, có vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD, với thiết kế gồm 550 phòng sang trọng và khi hoàn thành sẽ trở thành khách sạn lớn nhất Hà Nội.

Sau đó dự án này đã về tay Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc. Năm 2016, Kinh Bắc đã thành lập Công ty TNHH MTV Phát triển khách sạn Hoa Sen (LOTUS HOTEL) với số vốn điều lệ là 145,132 tỷ đồng.

Tháng 6/2017, Kinh Bắc đã chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại LOTUS HOTEL cho Công ty Cổ phần Đầu tư Mặt Trời Mọc. Tuy nhiên, đến tháng 1/2020, chủ sở hữu của LOTUS HOTEL lại được xác định là Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh.

Đến ngày 15/1/2020, Kinh Bắc đã thông qua nghị quyết về việc nhận chuyển nhượng toàn bộ phần vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh tại LOTUS HOTEL.

Ngoài ra, tại Hà Nội KBC cũng là chủ đầu tư của dự án Khu Ngoại giao Đoàn – Hà Nội. Dự án này có diện tích khoảng 2ha, thuộc khu vực phát triển tại Thủ đô, nằm trên đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội, ngay sát Công viên Hòa Bình. Năm 2017, KBC đã thành lập công ty con là Công ty TNHH MTV Đầu tư NGD để quản lý dự án. Hiện dự án đang trong quá trình tìm kiếm đối tác để hợp tác phát triển.

Kinh Bắc sở hữu quỹ đất lớn đặc biệt là bất động sản công nghiệp.

Lớn lên nhờ bất động sản KCN

Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) khởi nghiệp trong lĩnh vực đầu tư và phát triển kinh doanh khu công nghiệp (KCN), với số vốn vỏn vẹn 20 tỷ đồng. Sau đó mở rộng đầu tư sang ngân hàng, năng lượng, khoáng sản giai đoạn 2008 – 2009, nhưng không mấy thành công. Từ năm 2016, KBC quay trở lại chỉ tập trung đầu tư kinh doanh, phát triển các KCN, KĐT.

Tính đến nay Kinh Bắc đang quản lý 4.713ha bất động sản KCN (chiếm 5% tổng số diện tích đất KCN cả nước), và 917,9ha đất phát triển KĐT, dân cư tại cả 3 miền Bắc – Trung - Nam.

Tại Bắc Giang, Kinh Bắc đang đầu tư phát triển KCN Quang Châu. Tại Bắc Ninh có các KCN Quế Võ, KCN Quế Võ mở rộng (tổng diện tích lên đến 611ha ), KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh, KCN Đại Đồng Hoàn Sơn GĐ1, KCN Đại Đồng Hoàn Sơn GĐ2, KĐT Phúc Ninh. Tại Hải Phòng, Kinh Bắc có KCN Tràng Duệ I (187,8ha), KCN Tràng Duệ II (214,2ha), KCN Tràng Duệ III, KĐT Dịch vụ và nhà ở công nhân, KĐT Tràng Cát. Tại Đà Nẵng, Kinh Bắc có KCN Hoà Khánh mở rộng, KCN Liên Chiểu. Tại Bình Định có KCN Sài Gòn Nhơn Hội. Tại TPHCM có KCN Tân Phú Trung.

Trong năm 2020, Kinh Bắc và các công ty con đã ký kết hàng loạt các hợp đồng cho thuê lại đất công nghiệp với tổng diện tích lên đến 150ha, tổng giá trị đạt được trên 150 triệu USD.

Một báo cáo của Kinh Bắc cho biết, năm 2020 tổng doanh thu hợp nhất của tập đoàn này đạt 2.468 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi gồm: Cho thuê đất, cho thuê nhà xưởng, bán bất động sản và các dịch vụ liên quan đạt 2.150 tỷ đồng (chiếm 87,1% tổng doanh thu tập đoàn). Lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 319,8 tỷ đồng. Tổng giá trị đầu tư trực tiếp vào các dự án KCN, KĐT của Kinh Bắc là 4.517 tỷ đồng, gấp 6,18 lần so với năm 2019, chủ yếu tập trung triển khai đầu tư hạ tầng cho các KCN.

Năm 2021, KBC dự kiến triển khai các dự án trọng điểm như KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh vừa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh với tổng diện tích 300ha, diện tích đất thương phẩm là 204ha, đã đền bù 185ha. KĐT Phúc Ninh đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư có tổng diện tích 114,55ha, diện tích đất thương phẩm 44,5ha, tổng mức đầu tư là 4.891 tỷ đồng dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2025. Hiện KBC đang có tham vọng mở rộng quỹ đất công nghiệp tại nhiều tỉnh thành trên cả nước và thực tế đã rót nhiều nghìn tỷ đồng vào các doanh nghiệp dự án khu công nghiệp, khu đô thị.

Đáng chú ý, hoạt động góp vốn và vay nợ lẫn nhau giữa công ty mẹ - công ty con, giữa các công ty con của Kinh Bắc khá rắc rối, phức tạp. Thực tế, tại doanh nghiệp này, công ty mẹ vừa góp vốn vào công ty con và vừa vay lại từ chính công ty con. Chẳng hạn như tại Công ty CP KCN Sài Gòn - Hải Phòng, hay tại Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang...

Việc góp vốn rồi vay lại là một "nghiệp vụ" tài chính khá phổ biến tại nhiều doanh nghiệp. Mà nhờ đó, một khoản tiền rất lớn (thực chất là lãi hoạt động) sẽ được biến thành chi phí (góp vốn, trả lãi) của doanh nghiệp. Nhờ đó, doanh nghiệp sẽ giảm (thực chất là trốn thuế) được khá nhiều các khoản đóng góp cho Nhà nước (như thuế thu nhập doanh nghiệp).