Thị trường khó khăn, doanh nghiệp bất động sản ngậm ngùi “bán mình” chờ thời

Phối cảnh dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng tại số 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP HCM.

Nhiều dự án BĐS sang tên, đổi chủ

Ngày 27/5, Tập đoàn Keppel (Keppel Corporation Limited, trụ sở tại Singapore) công bố thông tin sẽ cùng Tập đoàn Khang Điền phát triển hai dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP Thủ Đức, TP HCM.

Cụ thể, đại gia BĐS Singapore là Keppel Consortium đã ký các thoả thuận ràng buộc mua lại 49% tại 2 dự án khu dân cư liền kề vừa nêu với giá trị 3.180 tỷ đồng. Keppel Consortium và KDH sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và trên 600 căn hộ cao tầng, tổng kinh phí khoảng 10.200 tỷ đồng.

Phía Keppel cho biết, thương vụ dự kiến hoàn thành trong năm 2023 và không ảnh hưởng EPS, cũng như tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu của tập đoàn trong năm tài chính hiện tại.

Ông Joseph Low, Chủ tịch Keppel Land Việt Nam, cho hay, thương vụ này phù hợp chiến lược kinh doanh tầm nhìn tới năm 2030 của Keppel để trở thành doanh nghiệp sở hữu ít tài sản hơn thông qua một quỹ thứ 3.

Trước đó, ngày 21/2, Công ty Cổ phần Địa ốc No Va (Novaland) hoán đổi số cổ phần trị giá 1.000 tỷ đồng tại 2 công ty thành viên của Novaland cho đối tác Dallas Vietnam Gamma Ltd. Thương vụ này được cho là điển hình của việc doanh nghiệp phải nhượng dự án BĐS để "bán" nợ.

Trước đó, Novaland thông tin, đã phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, Dallas Vietnam Gamma Ltd mua 4.435 trái phiếu chuyển đổi và 185 trái phiếu kèm chứng quyền, với tổng trị giá 4.620 tỷ đồng.

Đáng chú ý, với mục tiêu chính nhằm tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) cũng bán 89% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Địa ốc Hòa Bình (chủ đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại và văn phòng tại số 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP HCM), thu về 285 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt, cho hay, việc chuyển nhượng này nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, tối ưu nguồn lực đầu tư, bảo đảm dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn của công ty.

Trước đó, Phát Đạt hoàn tất việc bán gần như toàn bộ vốn điều lệ tại công ty con sở hữu dự án Astral City (Bình Dương), thu về hơn 3.340 tỷ đồng cho 4 đối tác vào cuối năm 2022.

Giải pháp tình thế giúp doanh nghiệp tránh giải thể

Dự án nhà phố Emeria Thủ Đức của Tập đoàn Khang Điền vừa được bán cho đối tác Singapore.

Nhận định về xu hướng này, trong báo cáo vừa công bố tháng 4 vừa qua, Batdongsan.com.vn phân tích, từ đầu năm 2023 đến nay, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình gồm rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Trong đó, nhóm "người chơi mới" gồm các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS thông qua mua bán, sáp nhập (M&A). Họ thu mua quỹ đất của những doanh nghiệp BĐS phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp BĐS để phát triển sản phẩm riêng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thông tin, hơn một năm nay, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS ghi nhận sự tăng nhiệt dần. Một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền M&A nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận của mảng kinh doanh. Nhiều nhóm nhà đầu tư sẵn dòng tiền “lớn" cũng đang tìm kiếm cơ hội, sẵn sàng rót vốn vào các dự án tiềm năng. Trong đó, phải kể đến dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ đổ bộ vào Việt Nam thời gian tới. Đa số nhà đầu tư này đều hướng đến những dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, tránh rủi ro.

“Đây là cơ hội để chủ đầu tư đang nắm giữ nhiều dự án ‘sạch’, có thể bán dự án hoặc hợp tác, tạo giá trị lợi ích cho cả hai bên. Đồng thời, đây cũng là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh tình trạng sụp đổ, giải thể; hoặc mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án khác”, ông Đính chia sẻ thêm.

Chuyên gia tài chính BĐS Trần Khánh Quang phân tích, trước đây, chủ đầu tư lớn trong nước đi "săn" dự án của doanh nghiệp nhỏ theo kiểu "thâu tóm", "cá lớn nuốt cá bé". Đến giai đoạn này, hoạt động M&A hoàn toàn khác theo hướng bản thân doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp nhiều khó khăn, nên các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là quỹ đầu tư, tập đoàn BĐS có vốn ngoại. Đặc biệt, một số doanh nghiệp ngoài ngành, có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm BĐS đang tích cực tham gia.

"Các đối tác mạnh tiền đang có động thái ‘săn’ dự án để mua giá hời. Họ chủ yếu tham gia ở những dự án có đầy đủ pháp lý, tham gia cổ phần dễ dàng và dự án có nhiều tiềm năng”, ông Trần Khánh Quang nhận định

Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng, khoảng vài tháng nữa, khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, các doanh nghiệp trong nước có thể triển khai dự án tốt, thì dự án giá hời sẽ ít hơn. Khi ấy, doanh nghiệp lớn muốn thực hiện mua bán, sáp nhập cũng khó có thể triển khai.