Nhiều bất cập, vướng mắc
PGS.TS Vũ Hải Quân, Giám đốc Đại học Quốc gia TPHCM cho biết, diễn biến thị trường thời gian qua, gần đây là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, trường hợp đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (TPHCM), hay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS... đã cho thấy công tác quản lí nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế.
Các hạn chế này tồn tại trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh BĐS.
“Nhìn chung, nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng trong phục vụ kinh tế - xã hội, thị trường BĐS phát triển chưa bền vững”, Giám đốc Đại học Quốc gia TPHCM nhận định.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, hiện còn các bất cập trong chính sách khiến nhà nước chậm thu ngân sách. Theo ông Dũng, hiện nay trên các văn bản pháp quy có 5 phương pháp định giá đất, cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh sẽ thuê tư vấn áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để xác định giá đất cụ thể trước khi quyết định.
Việc áp dụng nhiều phương pháp dẫn đến các quan điểm tính toán thiếu nhất quán, trong khi điều kiện áp dụng những phương pháp này chưa được quy định cụ thể: Nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch.
Từ phía doanh nghiệp, “tắc tiền sử dụng đất” trở thành điểm nghẽn cốt yếu trong quá trình đầu tư dự án, mất nhiều thời gian để định giá tiền sử dụng đất khiến nhà đầu tư bị động, khó ước tính tổng mức tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lí, mất cơ hội kinh doanh, Nhà nước thì chậm thu ngân sách.
Phân tích nguồn lực tài chính từ đất đai, GS.TS Nguyễn Thị Cảnh, Trường Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TPHCM cho hay, mặc dù các khoản thu từ đất đai có khuynh hướng tăng, nhưng khả năng gia tăng qua các năm chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai.
Luật hiện nay chỉ áp dụng đấu giá nếu đã giải phóng mặt bằng, đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và chỉ còn tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Quy định và thực hiện trả tiền một lần là hạn chế lớn làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước do không được điều chỉnh biến động giá thị trường cũng như điều chỉnh giá theo giá trị tăng thêm của đất không do bên sử dụng tạo ra.
Cần hoàn thiện cơ chế, chính sách
Đối với các dự án treo, GS.TS Nguyễn Thị Cành cho biết, cần phải quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tiến hành thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không sử dụng đất theo luật định.
Theo TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TPHCM, với việc đấu giá quyền sử dụng đất và qua tình huống thực tiễn tại Thủ Thiêm, chính quyền TPHCM cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án bất động sản tại khu vực Thủ Thiêm trong mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất khu vực Thủ Thiêm.
Tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư/hoạt động trong khu vực Thủ Thiêm và cả các cá nhân mua nhà ở trong khu vực Thủ Thiêm.
Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong TPHCM. Tăng cường năng lực thực thi trong quản lý Nhà nước với các dự án đầu tư, chẳng hạn như các biện pháp “chế tài” về thời hạn cho nhà đầu tư sau khi được giao/thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá hạn sẽ có mức phạt cao và nếu quá thời điểm gia hạn mà vẫn không triển khai thì TPHCM thu hồi lại đất được giao.
Trong những vấn đề vượt thẩm quyền, TPHCM sẽ kiến nghị Trung ương sớm có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thực thi hiệu quả. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho TPHCM trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan thành phố và các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.
TS Trương Minh Huy Vũ khuyến nghị, Trung ương cần rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp quy trong thời gian sắp tới, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan. Chẳng hạn, nâng mức tiền đặt cọc, có quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, tiếp tục áp dụng và cập nhật các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.
Các chính sách đối với thị trường BĐS Việt Nam đã đạt nhiều kết quả tích cực, song vẫn có những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, điều chỉnh để thông thoáng, tích cực, hiệu quả hơn. Do đó, cần phải có giải pháp để thị trường phát triển bền vững, cần sự chung tay của các nhà quản lí, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp… để đề xuất với Đảng, Chính phủ, hoàn thiện hệ thống chính sách phù hợp, tạo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Ông Đỗ Ngọc An (Phó Trưởng ban Ban Kinh tế T.Ư)
