Thị trường bất động sản chịu tác động “kép”, sụt giảm cả cung lẫn cầu

Đây là thời điểm mà thị trường vừa chịu tác động của dịch Covid-19 lần hai, vừa rơi vào tháng "cô hồn". Bên cạnh đó, Covid-19 khiến rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ phải giải thể - DKRA Vietnam đánh giá.

Sức “cầu” toàn thị trường thấp

Đầu tháng 6, thị trường bất động sản mới chớm hồi phục và dần trở lại quỹ đạo thông thường thì đến tháng 7, đợt bùng dịch thứ hai lại kéo thị trường đi xuống. Dù nhu cầu mua ở thực vẫn rất lớn, nhưng giao dịch trên thị trường khá im ắng.

DKRA Việt Nam đánh giá sức cầu chung toàn thị trường vùng ven TPHCM ở mức khá thấp, giảm đáng kể so với tháng trước. Nguyên nhân do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, các nhà đầu tư ưu tiên việc giữ tiền mặt hoặc tâm lý chờ đợi, chưa thực sự mạnh dạn chuyển tiền vào bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng.

Diễn biến thị trường căn hộ từ đầu năm. Nguồn: R&D DKRA Việt Nam.

Theo báo cáo tháng 8 từ Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&A) DKRA Việt Nam, thị trường đất nền giáp ranh TPHCM ghi nhận 18 dự án mở bán. Trong đó, 4 dự án mới, 14 dự án giai đoạn tiếp theo. Gần 3.000 nền được cung cấp ra thị trường tăng 91% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 32% bằng 72% so với tháng trước.

Về nguồn cung và lượng tiêu thụ các dự án đất nền mới thị trường các tỉnh giáp ranh TPHCM, Bình Dương có 8 dự án với hơn 1.200 nền được giới thiệu, tỷ lệ tiêu thụ đạt 38%. Đây là tỉnh có số lượng mở bán và tiêu thụ cao nhất trong 4 tỉnh. Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường có số lượng mở bán thấp nhất, chỉ 2 dự án, với tỷ lệ tiêu thụ 15%. Long An có số lượng dự án mở bán cao thứ hai với 5 dự án, tỉ lệ tiêu thụ đạt 26%, Đồng Nai có 3 dự án mở bán, khoảng 30% nền được tiêu thụ.

Cũng theo DKRA Việt Nam, giá bán đất nền dự án mới trong tháng 8 tại Đồng Nai cao nhất, lên tới 28 triệu đồng/m2. Các tỉnh còn lại dao động ở mức cao nhất khoảng 17 - 20 triệu đồng/m2.

Với căn hộ, tháng 8 có 5 dự án mở bán mới cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ, giảm 33% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 70% trên nguồn cung mới.

Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, trong tháng có 240 căn đưa ra thị trường, nguồn cung này tăng nhẹ so với tháng trước. Tuy nhiên, sức cầu giảm, chỉ có 57 căn được tiêu thụ, bằng 24% so với tháng trước.

Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng rất hấp dẫn, dao động từ 6,49 - 11,5%/năm. Trong khi đó, lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính theo mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiết kiệm) cộng thêm biên độ 3 - 4% tùy từng ngân hàng, phổ biến từ 8,5 - 11,5%/năm. Mặc dù, lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản có xu hướng giảm, nhưng nhiều khách hàng vẫn giữ tâm lý thận trọng khi vay tiền ngân hàng để mua bất động sản.

DKRA nhận định trong tháng 9, nguồn cung căn hộ mới có thể sẽ tăng nhẹ, sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ tăng nhưng khó có sự đột biến. Một số điểm sáng tích cực của thị trường như đợt bùng phát dịch trở lại ở TPHCM cơ bản được kiểm soát, lệnh hạn chế tập trung được dỡ bỏ; các chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường nhằm tranh thủ làn sóng khách hàng có nhu cầu tìm mua nhà vào dịp cuối năm.

Với nhà phố, biệt thự, DKRA cho biết, nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, dự kiến khi lệnh hạn chế tập trung đông người được gỡ bỏ, nguồn cung và tiêu thụ sẽ tăng, tuy nhiên mức tăng không đáng kể.

Trong ngắn hạn, nguồn cung và sức cầu thị trường biệt thự biển và nhà phố/shophouse biển có thể tăng, tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Với condotel, theo DKRA Việt Nam, nguồn cung và sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019. Trước tình hình dịch bệnh như hiện nay, xu hướng giảm có thể kéo dài đến hết năm.

Khả năng phục hồi khó

Đại dịch Covid-19 đã tác động đến tất cả các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động môi giới, hoặc đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng. Trong 8 tháng của năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản bị giải thể, hoặc tạm ngừng hoạt động, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác; ngân sách Nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản.

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho thấy, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên. Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động hoặc không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp.

Quy mô thị trường giảm kéo theo nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm mạnh. Ngân sách nhà nước từ bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2020 chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019. Khả năng phục hồi của bất động sản trong 3 tháng cuối năm là rất khó do những tín hiệu tích cực của thị trường khá mơ hồ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đại dịch Covid-19 đã, đang và sẽ tiếp tục làm thay đổi căn bản nền kinh tế toàn cầu và thị trường nhà đất, thay đổi lớn cả về nhận thức và hành vi xã hội của người mua nhà. Trong đó, có việc định hình lại nhu cầu nhà ở, tìm kiếm thông tin, giao kết hợp đồng và thanh toán của khách hàng, của nhà đầu tư thứ cấp, buộc các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng phải thay đổi triệt để để đáp ứng các yêu cầu rất mới này và chuyển hướng mạnh mẽ sang nền kinh tế số hóa.

Tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, có thể còn kéo dài trong 1 - 2 năm tới đây, có liên quan đến tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản, như các chủ đầu tư dự án; người mua nhà; nhà môi giới; nhà thầu; các đơn vị tư vấn; các đơn vị sản xuất, cung cấp vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất; các tổ chức tín dụng… làm giảm sự đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào tăng trưởng GDP và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.