Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn

Năm 2019, thị trường bất động sản tiếp tục tái cơ cấu hướng vào các phân khúc trung cấp, bình dân và thị trường đang thoát dần khỏi nguồn vốn tín dụng.

<p><img alt="Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn" src="https://khds.1cdn.vn/2019/02/11/th6-1518024245-69de-1549755951(1).jpg" /></p> <div>&nbsp;</div> <div> <p><strong>T&aacute;i cơ cấu nguồn h&agrave;ng</strong></p> <p>Năm 2019, thị trường bất động sản được dự b&aacute;o sẽ đứng trước nhiều th&aacute;ch thức, trước hết l&agrave; do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự &aacute;n ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở trung cấp v&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n. Trong đ&oacute;, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia nhận định, ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n, c&oacute; gi&aacute; vừa t&uacute;i tiền v&agrave; ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai tr&ograve; chủ đạo, ph&aacute;t triển bền vững của thị trường v&agrave; c&oacute; t&iacute;nh thanh khoản cao nhất. Ph&acirc;n kh&uacute;c nh&agrave; ở cao cấp đang c&oacute; dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều th&aacute;ch thức rất lớn trong năm 2019.</p> <p>Nếu nh&igrave;n v&agrave;o tỷ lệ ra h&agrave;ng c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c trong năm 2018 thấy r&otilde; c&oacute; sự &ldquo;lệch pha&rdquo; giữa c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c. Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ cao cấp v&agrave; căn hộ trung cấp chiếm lần lượt 30% v&agrave; 50% tổng nguồn cung c&ograve;n ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung. Trong khi đ&oacute;, tại c&aacute;c nước ph&aacute;t triển ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n chiếm tới 50% tổng nguồn cung của thị trường bất động sản.</p> <p>Khi d&ograve;ng t&iacute;n dụng v&agrave;o thị trường&nbsp;bất động sản&nbsp;tiếp tục bị thắt chặt năm 2019 th&igrave; việc c&aacute;c nh&agrave; đầu tư phải t&aacute;i cơ cấu nguồn cung, đi v&agrave;o c&aacute;c ph&acirc;n kh&uacute;c c&oacute; t&iacute;nh thanh khoản tr&ecirc;n thị trường để sử dụng nguồn vốn hiệu quả.</p> <p>&Ocirc;ng Vũ Văn Phấn Ph&oacute; Cục trưởng Cục Quản l&yacute; nh&agrave; v&agrave; Thị trường bất động sản (Bộ X&acirc;y dựng) cho biết, x&eacute;t c&aacute;c yếu tố c&oacute; khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, dự b&aacute;o thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục ph&aacute;t triển ổn định, kh&ocirc;ng c&oacute; nguy cơ xảy ra bong b&oacute;ng bất động sản.</p> <p>&ldquo;Xu hướng của năm 2019, c&aacute;c nh&agrave; đầu tư sẽ tập trung v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c b&igrave;nh d&acirc;n, đối tượng kh&aacute;ch h&agrave;ng c&oacute; nhu cầu thực, n&ecirc;n thị trường sẽ được giảm nhẹ t&igrave;nh trạng đầu cơ. Ph&acirc;n kh&uacute;c đất nền cũng sẽ l&agrave; sản phẩm được nhiều người quan t&acirc;m, đặc biệt l&agrave; c&aacute;c khu vực quy hoạch đ&ocirc; thị mới, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng x&atilde; hội đồng bộ, c&oacute; gi&aacute; cả ph&ugrave; hợp&rdquo; - &ocirc;ng Phấn n&oacute;i.</p> <p><strong>Giảm phụ thuộc vốn t&iacute;n dụng</strong></p> <p>Năm 2018, tổng dư nợ cho vay bất động sản trực tiếp ở mức khoảng 8% tr&ecirc;n tổng t&iacute;n dụng của cả nền kinh tế nhưng c&ograve;n lượng lớn cho vay ti&ecirc;u d&ugrave;ng đổ v&agrave;o bất động sản. Nếu t&iacute;nh cả cho vay ti&ecirc;u d&ugrave;ng, theo đ&aacute;nh gi&aacute; của c&aacute;c chuy&ecirc;n gia, con số n&agrave;y l&ecirc;n đến 15 - 20%. Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước tiếp tục c&oacute; những điều chỉnh đưa d&ograve;ng tiền ưu ti&ecirc;n v&agrave;o c&aacute;c lĩnh vực sản xuất, kinh doanh.</p> <p>Theo th&ocirc;ng tư 19 của Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (ng&agrave;y 28/12/2017), từ 1/1/2019 Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước đưa tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung v&agrave; d&agrave;i hạn về 40% (giảm 5% so với năm 2018) hệ số rủi ro tăng l&ecirc;n 200%.</p> <p>Chỉ thị 04 của Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước (ng&agrave;y 2/8/2018) cũng khẳng định chủ trương &quot;Kh&ocirc;ng xem x&eacute;t, điều chỉnh tăng chỉ ti&ecirc;u tăng trưởng t&iacute;n dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm so&aacute;t chặt chẽ t&iacute;n dụng v&agrave;o c&aacute;c lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng kho&aacute;n, BOT, BT giao th&ocirc;ng; Kiểm so&aacute;t chặt chẽ t&iacute;n dụng ti&ecirc;u d&ugrave;ng, nhất l&agrave; t&iacute;n dụng ti&ecirc;u d&ugrave;ng li&ecirc;n quan đến bất động sản&quot;. Như vậy, van t&iacute;n dụng v&agrave;o thị trường bất động sản tiếp tục bị thu hẹp.</p> <p>Theo &ocirc;ng L&ecirc; Ho&agrave;ng Ch&acirc;u, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đ&acirc;y sẽ l&agrave; th&aacute;ch thức lớn với c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019. Từ trước tới nay, nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp bất động sản 80% l&agrave; từ c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng nhưng dần dần c&aacute;c doanh nghiệp sẽ phải tho&aacute;t khỏi sự phụ thuộc d&ograve;ng vốn n&agrave;y.</p> <p>&ldquo;Đ&acirc;y l&agrave; cơ hội để c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản tự chủ v&agrave; cơ cấu lại nguồn vốn kinh doanh, ph&aacute;t triển thị trường bất động sản minh bạch v&agrave; bền vững. B&ecirc;n cạnh vốn ng&acirc;n h&agrave;ng v&agrave; nguồn vốn tự chủ từ doanh nghiệp th&igrave; c&ograve;n c&oacute; thể thực hiện li&ecirc;n kết c&aacute;c doanh nghiệp để triển khai dự &aacute;n, thu h&uacute;t vốn đầu tư từ c&aacute;c quỹ đầu tư nước ngo&agrave;i v&agrave; một k&ecirc;nh huy động vốn quan trọng l&agrave; thị trường chứng kho&aacute;n. Hiện nay số lượng doanh nghiệp bất động sản ni&ecirc;m yết tr&ecirc;n s&agrave;n chứng kho&aacute;n vẫn rất &iacute;t&rdquo; - &ocirc;ng Ch&acirc;u cho biết.</p> <p>&Ocirc;ng Nghi&ecirc;m Xu&acirc;n Thuỷ, Gi&aacute;m đốc kinh doanh C&ocirc;ng ty cổ phần BIC Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản bị siết t&iacute;n dụng nhưng đ&oacute; l&agrave; với ph&acirc;n kh&uacute;c dự &aacute;n cao cấp v&agrave; trung cấp, những dự &aacute;n t&iacute;nh thanh khoản k&eacute;m. Với dự &aacute;n nh&agrave; ở gi&aacute; rẻ, nh&agrave; ở x&atilde; hội th&igrave; c&acirc;u chuyện n&agrave;y ho&agrave;n to&agrave;n kh&aacute;c, vốn t&iacute;n dụng cho dự &aacute;n vẫn được c&aacute;c ng&acirc;n h&agrave;ng mở rộng cửa khi t&iacute;nh thanh khoản của c&aacute;c dự &aacute;n đều rất tốt.</p> <p>&ldquo;Vấn đề của nh&agrave; ở x&atilde; hội v&agrave; nh&agrave; ở gi&aacute; rẻ l&agrave; nguồn đất đai để triển khai dự &aacute;n. Nhu cầu về nh&agrave; ở x&atilde; hội, nh&agrave; thương mại gi&aacute; rẻ c&ograve;n rất lớn, nguồn t&iacute;n dụng cho c&aacute;c dự &aacute;n cũng kh&ocirc;ng kh&oacute; tiếp cận nhưng quỹ đất th&igrave; l&agrave; vấn đề rất lớn cần được c&aacute;c địa phương c&oacute; cơ chế th&aacute;o gỡ, hỗ trợ&rdquo; - &ocirc;ng Thuỷ n&oacute;i.</p> <p><strong>S&ocirc;i động chuyển nhượng dự &aacute;n</strong></p> <p>Theo số liệu của Bộ Kế hoạch v&agrave; Đầu tư, năm 2018, lĩnh vực bất động sản thu h&uacute;t gần 6,6 tỷ USD đầu tư nước ngo&agrave;i v&agrave;o lĩnh vực n&agrave;y v&agrave; l&agrave; lĩnh vực đứng thứ 2 về thu h&uacute;t vốn FDI v&agrave; cũng tăng gấp đ&ocirc;i so với năm trước.</p> <p>Thị trường bất động sản với sự xuất hiện của c&aacute;c nh&agrave; đầu tư Nhật Bản qua h&agrave;ng loạt thương vụ. Tập đo&agrave;n kh&aacute;ch sản Mikazuki đ&atilde; c&ocirc;ng bố kế hoạch đầu tư 100 triệu USD v&agrave;o một dự &aacute;n ở Đ&agrave; Nẵng. Li&ecirc;n danh Sumitomo với Tập đo&agrave;n BRG ph&aacute;t triển dự &aacute;n Khu đ&ocirc; thị th&ocirc;ng minh Bắc H&agrave; Nội (huyện Đ&ocirc;ng Anh) với tổng số vốn đầu tư hơn 4,1 tỷ USD. C&aacute;c tập đo&agrave;n v&agrave; quỹ đầu tư của Nhật Bản cũng tăng d&ograve;ng vốn đầu tư v&agrave;o bất động sản tại TPHCM.</p> <p>Ngo&agrave;i Nhật Bản, c&aacute;c nh&agrave; đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, H&agrave;n Quốc, Mỹ&hellip; đ&atilde; đẩy mạnh việc mua b&aacute;n, chuyển nhượng dự &aacute;n (M&amp;A). Theo nhận định của c&aacute;c chuy&ecirc;n gia,&nbsp; trong năm 2019, c&aacute;c thương vụ M&amp;A sẽ tiếp tục s&ocirc;i động tr&ecirc;n thị trường. Điều n&agrave;y mang lại cho doanh nghiệp bất động sản trong nước c&oacute; th&ecirc;m được nguồn vốn để tăng trưởng v&agrave; hồi sinh c&aacute;c dự &aacute;n &ldquo;treo&rdquo;. Đối với nh&agrave; đầu tư ngoại khi hợp t&aacute;c với c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản nội sẽ r&uacute;t ngắn được thời gian gia nhập thị trường so với việc tạo dựng đầu tư một dự &aacute;n mới (trung b&igrave;nh từ 3-5 năm).</p> <p>Theo &ocirc;ng Nguyễn Thế Điệp &ndash; Chủ tịch HĐQT C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư Reenco S&ocirc;ng Hồng, thị trường bất động sản tiếp tục ph&aacute;t triển ổn định với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn đ&atilde; g&oacute;p phần lớn cho kết quả thu h&uacute;t FDI v&agrave;o bất động sản trong năm 2018. C&aacute;c dự &aacute;n bất động sản &ldquo;khủng&rdquo; được c&ocirc;ng bố tr&ecirc;n thị trường đều c&oacute; thị phần đầu tư của c&aacute;c tập đo&agrave;n, quỹ đầu tư nước ngo&agrave;i. Đ&acirc;y cũng l&agrave; một nguồn vốn gi&uacute;p c&aacute;c nh&agrave; đầu tư nội khi m&agrave; t&iacute;n dụng ng&acirc;n h&agrave;ng đang bị siết.</p> <p>&ldquo;B&ecirc;n cạnh c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản 100% vốn nước ngo&agrave;i th&igrave; xu hướng li&ecirc;n doanh với nh&agrave; đầu tư nội, mua lại cổ phần c&aacute;c dự &aacute;n đang trong qu&aacute; tr&igrave;nh chuẩn bị đầu tư cũng đang l&agrave; lựa chọn của c&aacute;c quỹ đầu tư ngoại. Như vậy, nh&agrave; đầu tư ngoại c&oacute; thể ngay lập tức ra nhập thị trường đ&oacute;n c&aacute;c l&agrave;n s&oacute;ng bất động sản. Tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản nh&agrave; đầu tư ngoại tập trung vẫn hướng v&agrave;o ph&acirc;n kh&uacute;c trung v&agrave; cao cấp&rdquo; - &ocirc;ng Điệp cho biết.</p> <p><strong>Theo Ho&agrave;i Nam/VOV</strong></p> </div>

Theo thuonggiaonline.vn
back to top