Thành Thành Công và thương vụ cổ phần hóa Tổng Công ty Tín Nghĩa

Tổng Công ty Tín Nghĩa có quỹ đất "khổng lồ".

Định giá bất động sản đầu tư 395 tỷ đồng

Công ty CP Tổng Công ty Tín Nghĩa tiền thân là Công ty Dịch vụ sản xuất kinh doanh tổng hợp Đồng Nai. Tại đời năm 1989, đến năm 2006 Tổng Công ty chuyển sang hoạt động mô hình mẹ con theo Quyết định số 18b-QĐ/TU của Tỉnh ủy Đồng Nai.

Năm 2009, Tỉnh ủy Đồng Nai tiếp tục chuyển đổi Tín Nghĩa sang hoạt động theo mô hình Tổng Công ty TNHH MTV, đến năm 2010 được chuyển sang hoạt động theo mô hình Công ty mẹ – Công ty con.

Năm 2016, Tín Nghĩa được cổ phần hóa với cơ cấu cổ đông gồm: Nhà nước nắm 50% vốn, Tập đoàn Thành Thành Công nắm 35%, Dragon Capital 8% và cổ đông khác nắm 7%.

Trước khi cổ phần hóa, Tổng Công ty Tín Nghĩa hoạt động với bốn ngành nghề kinh doanh chính. Đó là đầu tư hạ tầng KCN và bất động sản; chế biến kinh doanh xuất nhập khẩu và nhập khẩu; kinh doanh xăng dầu, khí đốt, gas; kinh doanh logistics và dịch vụ khác.

Lợi thế lớn nhất của Tín Nghĩa được xác định khi cổ phần hóa, là quỹ đất hiện đang quản lý, sử dụng và đang triển khai đầu tư. Theo quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt phương án sử dụng đất của Tín Nghĩa, sau khi chuyển thành công ty cổ phần, Tổng công ty sẽ còn quản lý và sử dụng khoảng 2.205ha đất trên địa bàn Đồng Nai. Phần lớn diện tích đất này là thuê dài hạn trả tiền thuê đất hàng năm, số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận, bồi thường với người dân.

Trong đó, có gần 736ha đất KCN ở các KCN Nhơn Trạch 3, KCN Tân Phú và KCN Biên Hòa. Còn lại 1,390ha đất Tín Nghĩa đang triển khai dự án đầu tư và kinh doanh, tập trung ở KCN An Phước hơn 200ha, KCN Ông Kèo 823, Khu đô thị - du lịch xã Đại Phước 130ha, một phần diện tích đất là khu trung tâm dịch vụ phục vụ KCN Nhơn Trạch và kho xăng dầu, bến chuyên dùng xăng dầu huyện Nhơn Trạch…

Tại thời điểm cổ phần hóa, Tín Nghĩa có 10 công ty con có vốn góp từ trên 50% đến dưới 100% vốn điều lệ, 5 công ty liên kết có vốn góp từ 20% đến dưới 50% vốn điều lệ.

Tại thời điểm 22/12/2015, Tín Nghĩa quản lý đầu tư và kinh doanh 6 KCN với diện tích 2.673ha, chiếm 28% tổng diện tích các KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Tại thời điểm cổ phần hóa (IPO), tổng giá trị thực tế của Tín Nghĩa được xác định là hơn 6.284 tỷ đồng, trong khi đó nợ phải trả là hơn 4.845 tỷ đồng, chiếm hơn ba phần tư tổng giá trị thực tế của doanh nghiệp này.

Mặc dù quản lý hơn 2.205ha đất ở Đồng Nai, nhưng thời điểm IPO, giá trị bất động sản đầu tư của Tổng công ty chỉ được định giá là hơn 395 tỷ đồng, giá trị quyền sử dụng đất được xác định 173,770 tỷ đồng.

Như vậy, giá trị doanh nghiệp của Tín Nghĩa thời điểm này chủ yếu hình thành từ vốn vay, chứ không phải từ quỹ đất 2.205ha.

Tín Nghĩa sở hữu hàng loạt KCN với quỹ đất lớn.

Mở cơ hội phát triển địa ốc

Từ sau khi cổ phần hóa Tín Nghĩa phát triển kinh doanh bất động sản và xây dựng thành lĩnh vực chính bằng lợi thế quỹ đất lớn từ công ty mẹ và các công ty con. Riêng lĩnh vực địa ốc tập trung phát triển thị trường Đồng Nai, khu vực Cù Lao - Tân Vạn, Nhơn Trạch, Tam Phước - Long Thành. Cùng với phát triển khu công nghiệp, tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư phát triển nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Báo cáo năm 2018 cho thấy, Tổng Công ty Tín Nghĩa đã và đang đầu tư 08 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng diện tích lên đến 3.500ha, thu hút 250 doanh nghiệp đầu tư với tổng vốn hơn 5,3 tỷ USD.

Trong đó phải kể đến, KCN Nhơn Trạch 3 với tổng diện tích 697ha; KCN Ông Kèo 855,6ha; KCN An Phước 201ha; KCN Tân Phú 49,76ha; KCN Nhơn Trạch 6 với 315,28ha; KCN Tam Phước 323,18ha; KCN Bàu Xéo 496ha; Khu đô thị du lịch Đại Phước với 130,9ha;...

Các công ty con của Tín Nghĩa là những đơn vị quản lý quỹ đất lớn, như Công ty CP đầu tư Nhơn Trạch do Tín Nghĩa nắm giữ 51,51% vốn điều lệ ngay từ thời điểm năm 2015 đã là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn rộng 942ha ở Khu đô thị mới Nhơn Trạch.

Công ty CP KCN Tín Nghĩa - Phương Đông do Tín Nghĩa nắm giữ 70% vốn điều lệ là chủ đầu tư dự án KCN Đất đỏ rộng 496ha và Khu dân cư Đất Đỏ rộng 131ha ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Công ty CP Phát triển KCN Tín Nghĩa quản lý 323ha, kinh doanh trong lĩnh vực hạ tầng và các dịch vụ KCN. Đây là doanh nghiệp do Tổng công ty Tín Nghĩa nắm giữ 56,73% vốn điều lệ.

Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu là chủ đầu tư Khu dân cư, dịch vụ và nghỉ dưỡng Cù Lao Tân Vạn với diện tích 47ha. Đây cũng là doanh nghiệp do Tín Nghĩa nắm 51% vốn điều lệ.

Xuất xứ từ doanh nghiệp nhà nước thuộc Tỉnh ủy Đồng Nai, sẽ không bất ngờ khi Tổng Công ty Tín Nghĩa đã có được vốn quỹ đất đai lớn như vậy. Hầu hết diện tích đất của Tổng Công ty trực tiếp quản lý hoặc do công ty con, công ty liên kết quản lý, sử dụng thuộc diện vị trí “vàng”, mặt tiền đường lớn, KCN mang “tầm” chiến lược tại Đồng Nai. Thực tế, có thể thấy giá trị lớn nhất của Tổng Công ty Tín Nghĩa nằm chủ yếu từ đất.

Về cơ cấu cổ đông, Tổng Công ty Tín Nghĩa được cổ phần hóa (2016) với Nhà nước nắm giữ 50% vốn điều lệ, Công ty CP đầu tư Thành Thành Công nắm 35%, Dragon Capital 8% và cổ đông khác 7%. Thành Thành Công đã xuất hiện tại Tín Nghĩa trong tư cách nhà đầu tư chiến lược khi cổ phần hóa.

Như trên đã dẫn, sau cổ phần hóa, diện tích đất Tổng Công ty Tín Nghĩa quản lý đã gia tăng, tức là về lý thuyết tài sản doanh nghiệp này đang tăng. Tuy nhiên, chốt danh sách cổ đông đến ngày 17/6/2019, thì Tỉnh ủy Đồng Nai còn nắm giữ 48,06% cổ phần tại Tín Nghĩa. Trong khi Công ty CP đầu tư Thành Thành Công nắm giữ 29,75% cổ phần. Như vậy, cả cổ đông Nhà nước và Thành Thành Công đều đã giảm nắm giữ tại Tổng công ty Tín Nghĩa. Và đó là một điều lạ.

Tài sản gia tăng nhưng cả hai cổ đông lớn nhất đều giảm tỷ lệ nắm giữ. Trong đó, việc giảm tỷ lệ nắm giữ từ 35% xuống còn 29,75%, về bản chất là không ảnh hưởng nhiều tới vị thế của Thành Thành Công tại Tín Nghĩa. Nhưng ngược lại, việc giảm nắm giữ từ 50% xuống còn 48,06% vốn điều lệ sẽ ảnh hướng lớn tới vị thế của cổ đông Nhà nước tại Tín Nghĩa.

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Điều lệ hoạt động, trong đa số các trường hợp quyết nghị trong công ty cổ phần được coi là hợp pháp và có hiệu lực, nếu được số cổ đông có quyền biểu quyết đại diện cho trên 51% vốn điều lệ đồng ý. Trong khi đó thì cổ đông Nhà nước chỉ còn nắm giữ có 48,06% vốn điều lệ tại Tổng công ty Tín Nghĩa.

Dù có quỹ hơn 2.205ha đất tại Đồng Nai, nhưng giá trị bất động sản đầu tư chỉ được định giá 395 tỷ đồng khi cổ phần hóa, sự xuất hiện của cổ đông chiến lược và phân chia quyền lực tại Tổng Công ty Tín Nghĩa đang diễn ra như nào, đó là những vấn đề KH&ĐS sẽ trình bày tại một kỳ báo khác.