“Sốt” BĐS công nghiệp, cơ chế cũ sẽ khó tăng tốc

BĐS công nghiệp "đón sóng"

Trong khi hầu hết các ngành kinh tế bị tác động tiêu cực bởi đại dịch Covid-19, BĐS công nghiệp lại đang "nóng" lên từng ngày và đang trở thành “phong trào” đầu tư do nhu cầu dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác ở Đông Nam Á. Trong đó, Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp với nhiều thuận lợi như chế độ chính trị ổn định, chi phí nhân công thấp, dân số trẻ…

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung kéo dài đã có tác động ngay lập tức lên thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2019 khi các nhà sản xuất tìm cách chuyển dây chuyền sản xuất sang các thị trường thay thế. Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tại Việt Nam tăng từ 5 - 10% và một số khu công nghiệp có tiền thuê đất trong năm 2019 tăng đến 40% so với năm 2018.

Năm 2020, sự gián đoạn chuỗi cung ứng nghiêm trọng do đại dịch Covid-19 một lần nữa nhấn mạnh rủi ro khi quá phụ thuộc vào một khu vực sản xuất duy nhất. Hầu hết các ngành công nghiệp chính trên thế giới đều có chuỗi cung ứng liên quan đến Trung Quốc. Trong bối cảnh các doanh nghiệp nỗ lực giảm sự phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ, Việt Nam được xem là quốc gia sẽ hưởng lợi. Các hiệp định thương mại tự do (CPTPP, EVFTA...) là một yếu tố quan trọng khác góp phần vào việc thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp tại Việt Nam. Việt Nam hiện đã tham gia 13 hiệp định thương mại tự do có hiệu lực và 6 hiệp định khác đang trong quá trình đàm phán hoặc đã ký kết nhưng chưa chính thức có hiệu lực.

Nhiều doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng, cho thấy Việt Nam là một trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thailand hay Malaysia.

Số liệu thống kê của Vụ Quản lý các khu công nghiệp, Bộ Kế hoạch - Đầu tư cho thấy, tính đến hết quý 1/2020, Việt Nam đang có 330 khu công nghiệp trên tổng diện tích đất là 97.000ha. Tỷ lệ lấp đầy là 74,3% với 258ha khu công nghiệp (KCN) đã đi vào hoạt động trên tổng diện tích 68.800ha.

Vùng công nghiệp trọng điểm miền Nam, tỷ lệ lấp đầy đã đạt 82,9% với 20.251ha, dẫn đầu là TPHCM, Bình Dương và Đồng Nai. Trong khi đó, 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế lớn miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên) có tỷ lệ lấp đầy là 91,4% với 8.942ha.

Theo TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Vietnam, trước nhu cầu BĐS công nghiệp tăng cao thời gian gần đây, trong khi tỷ lệ lấp đầy đã khá lớn, mở rộng quỹ đất công nghiệp là một việc cần thiết. Tuy nhiên, phát triển KCN phải được thực hiện đúng theo quy hoạch, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP. Nhấn mạnh rằng, việc triển khai phát triển BĐS công nghiệp phải được thực hiện đúng đắn, tránh việc chuyển đổi khu vực đất sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, đất màu mỡ phục vụ nuôi trồng thành đất phi nông nghiệp. Để làm được điều này, cần có sự minh bạch từ chính quyền địa phương và các nhà đầu tư BĐS.

Có thực sự hiệu quả?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS EZ cho biết, BĐS công nghiệp tồn tại dưới 3 dạng chính là: KCN với quy mô tối thiểu 70ha, dưới 70ha là cụm công nghiệp và đất làng nghề cũng được gọi là đất công nghiệp, tuy nhiên quy mô đất làng nghề rất nhỏ, chỉ chừng 10 - 20ha.

Với quy mô cụm công nghiệp, hiện tại một số tỉnh, địa phương như Bình Dương, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc hay Hà Nam đã không triển khai nữa, vì nó manh mún và khó quản lý về vấn đề môi trường, cả kể logistic. Các địa phương hiện nay có xu hướng chỉ tập trung phát triển KCN có quy mô lớn. Và để việc thu hút các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp FDI có hiệu quả thực sự, các KCN phải có hạ tầng đồng bộ đầy đủ, gồm cả hệ thống xử lý nước thải, logistic, cơ sở hạ tầng đi kèm, cả những vấn đề thông quan.

Các nhà đầu tư nước ngoài thường yêu cầu rất khắt khe về hạ tầng, logistic và các thủ tục hỗ trợ. Ví dụ như các KCN lớn ở Bình Dương có cả Hải quan ở ngay cổng KCN. Có nghĩa là các doanh nghiệp được hỗ trợ toàn bộ vấn đề về thủ tục pháp lý, giấy phép đầu tư rồi đến việc triển khai, thông quan hàng hoá. Điều này tạo ra sức hút rất lớn. Trong khi đó, các KCN quy mô nhỏ ít khi làm được như vậy, cũng không đáp ứng được những yêu cầu cao về vấn đề bảo vệ môi trường trong sản xuất.

Hiện nay, mặc dù có rất nhiều KCN được cấp phép ra đời, nhưng đa phần chỉ là những dự án nằm trên giấy. Ví dụ như Tổng Công ty K.B. đang có tầm 2.000ha đất ở Hải Dương, bám dọc trục đường 5, nhưng vẫn chỉ là dự án trên giấy từ nhiều năm nay, chưa đưa vào hoạt động. Hoặc như ở Hải Dương quy hoạch 46 cụm công nghiệp, nhưng mới chỉ có 13 cụm đi vào hoạt động.

Một loạt dự án KCN, cụm công nghiệp ở tỉnh khác có vị trí giao thông đắc địa cũng là được lập quy hoạch, bám theo hạ tầng sẵn có của địa phương dọc tuyến đường chính của địa phương, rồi để đấy với mục đích giữ đất và mua bán, chuyển nhượng lại. Đó cũng chính là một trong những nguyên do thị trường bất động sản đang rất sôi động hiện nay.

Ngoài ra, ông Toản cũng đặt ra lo ngại về vấn đề giải phóng mặt bằng (GPMB) để lấy đất KCN. Một số tỉnh làm quy hoạch tốt như Bình Dương, Bắc Ninh bỏ ngân sách tỉnh ra để GPMB. Khi đất sạch rồi họ mới tổ chức đấu giá bất động sản công nghiệp. Điều này tạo nhiều thuận lợi cho các nhà đầu tư. Những tỉnh khác không có đủ ngân sách, họ phải làm theo hình thức đấu thầu, lựa chọn NĐT, khi đó NĐT phải ứng tiền để GPMB. Ở một số địa phương, NĐT thay vì phải đền bù giá đất theo khung quy định của Nhà nước, họ còn phải trả thêm một khoản gọi là thoả thuận, mà khoản này lại không được ghi nhận trong hợp đồng để tính là chi phí được khấu trừ. Đây chính là rào cản để thu hút các doanh nghiệp đầu tư đến với KCN.

“GPMB bây giờ còn khó hơn các thủ tục khác. Thủ tục khó một, GPMB khó gấp hai, gấp ba. Theo tôi, bất động sản công nghiệp sẽ chỉ thực sự phát triển được ở những KCN lớn có công nghệ cao và KCN sạch. Đây sẽ là xu hướng phát triển trong tương lai”, ông Toản nhận định.