Nợ 44.396 tỷ đồng, không bán được nhà, Novaland đẩy mạnh M&A tích lũy quỹ đất

Công ty bất động sản kiếm tiền nhờ M&A

Tính đến ngày 30/9/2020, Novalvand đã chi khoảng 8.522 tỷ đồng để mua thêm 6 công ty và nhóm công ty. Danh sách công ty con của NVL hiện nay là 83 công ty.

Có thể thấy, nhiều thương vụ M&A của Novaland thường là đi đường vòng. Cụ thể, các công ty mục tiêu ban đầu được mua gom bởi các cá nhân hoặc pháp nhân liên quan tới Novaland. Sau đó được tập đoàn này sẽ mua lại và nắm toàn bộ quyền kiểm soát.

Ví dụ như, Novaland chi 1.400 tỷ đồng để mua lại 99,98% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Đầu tư Liberty. Từ đó, Novaland đồng thời đươc kiểm soát Công ty Cổ phần Thạnh Mỹ Lợi, do Liberty nắm giữ 14,12% lợi ích chủ sở hữu của Thạnh Mỹ Lợi. Cùng với trước đó, Novaland đã sở hữu 55,64% cổ phần trong Thạnh Mỹ Lợi.

Từ đây, dự án Thạnh Mỹ Lợi Quận 2 với quy mô 83ha thuộc về Novaland. Dự án Thạnh Mỹ Lợi Quận 2 có thể xây dựng được 1.200 căn hộ thấp tầng và 6.000 căn chung cư. Quỹ sản phẩm rất lớn hứa hẹn đem lại lợi nhuận nhiều nghìn tỷ đồng cho cho Novaland khi triển khai dự án này.

Tương tự, trong năm 2019, những thương vụ M&A đường vòng của Novaland đã giúp tập đoàn này thâu tóm dự án khủng như khu chung cư trên khu “đất vàng” rộng 1,4ha tại số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1, TPHCM, dự án Carava Resort, gần 100ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hơn 40ha đất trồng rừng, trồng cây lâu năm kết hợp du lịch sinh thái ở TP Phan Thiết, Bình Thuận…

Các thương vụ M&A không chỉ mang về cho Novaland những dự án bất động sản lớn, tập đoàn này còn ghi nhận được những mức lãi không hề nhỏ từ giao dịch mua rẻ.

Theo lý giải của lãnh đạo Novaland, lãi từ các giao dịch mua rẻ là phần chênh lệch giữa sở hữu của tập đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được thấp hơn so với giá phí khoản đầu tư tập đoàn đã chi vào một số nhóm công ty.

Hiểu đơn giản, Novaland trước kia mua dự án với giá 10 đồng, sau khi hoàn tất thâu tóm và đánh giá lại thì giá trị lên tới 20 hoặc 30 đồng, nên tập đoàn ghi nhận trước phần lợi nhuận chênh lệch từ đánh giá lại này.

Mua rẻ bán đắt vốn cũng là một đặc thù kinh doanh của Novaland. Trong 9 tháng đầu năm 2020, Novaland đã thu về 2.561 tỷ đồng tiền lãi từ việc thoái vốn công ty con, trong khi số vốn bỏ ra ban đầu để mua cổ phần công ty con chỉ hơn 1.750 tỷ đồng.

Đơn cử trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Phong Điền, Novaland ban đầu bỏ ra vỏn vẹn 200 tỷ đồng để mua cổ phần, góp vốn. Ngay sau đó, Novaland chuyển nhượng công ty con này với giá trị 987 tỷ đồng.

Tương tự, với 688 tỷ đồng mua lại Công ty Cổ phần Cảng Phú Định, Novaland ghi nhận 1.708 tỷ đồng tiền chênh lệch.

Nợ ngày càng phình to

Lợi ích của hoạt động M&A đóng vai trò then chốt trong kết quả hoạt động của Novaland. Tuy nhiên, vấn đề luôn tồn tại hai mặt. Đạt được lợi thế về quỹ đất thì đồng thời cũng là áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Đặc biệt, khi bất động sản tồn kho của Novaland hiện chiếm quá nửa tổng tài sản của tập đoàn, với hơn 79.380 tỷ đồng (tương đương chiếm 61% trên tổng tài sản).

Để đẩy mạnh các hoạt động M&A cũng như phát triển dự án, kéo theo nhu cầu vốn tăng cao, Tập đoàn Novaland buộc phải xoay xở bằng cách đi vay thêm. Ngoài việc tận dụng tối đa nguồn tiền khách hàng ứng trước của từng dự án để đầu tư cho chính dự án đó, Novaland còn huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như vay từ các tổ chức tài chính tín dụng, tái sử dụng vốn tự có từ các dự án đã hoàn thành, hát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ…

Tính đến thời điểm 30/9/2020, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn của tập đoàn là 44.396 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 34,31% trên tổng nguồn vốn. Trong đó, vay ngân hàng 14.272 tỷ đồng. Khoản nợ từ phát hành trái phiếu là 24.088 tỷ đồng.

Tổng nguồn vốn và việc sử dụng vốn của công ty này cũng không tốt. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) luôn ở mức trên 200% (2019: 267,85%; 2018: 241,70%; 2017: 273,16%), nay đã tăng lên 315%. Chỉ số D/E quá cao, lớn hơn 100% cho biết doanh nghiệp đang đi vay mượn nhiều hơn số vốn hiện có rất nhiều và có thể dẫn tới rủi ro trong việc trả nợ, rủi ro biến động lãi suất ngân hàng.

Theo thông tin từ Tâp đoàn Novaland, nguồn tiền để trả lãi và gốc vay của tập đoàn chủ yếu đến từ nguồn thu được từ hoạt động kinh doanh. Trường hợp xấu, gặp phải các vấn đề về tiến độ thi công hoặc thị trường bất động sản đóng băng đến nhu cầu mua nhà của khách hàng, khả năng chi trả các khoản nợ vay đến hạn của Novaland chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, thậm chí mất khả năng thanh toán nợ trong ngắn hạn.

Theo bản Cáo bạch phát hành phát hành năm 2020 gần đây nhất, Novaland cho biết đang lên kế hoạch phát hành hơn 77 triệu cổ phiếu, với số tiền dự kiến thu được là 4.598 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền này sẽ được sử dụng để mua cổ phần của Công ty Cổ phần Nova Final Solution. Thông qua đó, Novaland gia tăng quỹ đất sạch tại khu vực tỉnh Bình Thuận.

Cũng trong bản Cáo bạch này, Novaland cho biết, hệ thống pháp luật Việt Nam còn chưa chặt chẽ khiến công ty chịu nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến hoạt động và kết quả kinh doanh của công ty.