Đóng băng dù lực cầu tốt, nhưng cung lại yếu
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mới hình thành khoảng trên 10 năm nay và phát triển với tốc độ khá nhanh, giờ đang gặp khủng hoảng, nhưng không phải lần đầu tiên. Tuy nhiên, khó khăn của thị trường không phải do trong đại dịch Covid-19, mà thực ra đã có trục trặc của thị trường từ khi bước vào năm 2019.
Năm 2018, thị trường tăng trưởng mạnh với số lượng nguồn cung, giao dịch thành công ấn tượng. Gần 200.000 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công trên toàn thị trường Việt Nam, lớn nhất trong các năm trước đó. Tuy nhiên đến năm 2019, số giao dịch thành công sụt giảm trên 30%.
Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng, theo quý luôn mạnh, thế nhưng sau đó bất ngờ có sự sụt giảm về giao dịch. Nguyên nhân một phần đến từ chính sách, pháp luật.
Từ năm 2018, đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, mà nhiều khi sai phạm xuất phát từ mâu thuẫn lằng nhằng chồng chéo theo quy định của pháp luật. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến hàng loạt các địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát lại, khiến nhiều dự án bị đình trệ, nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh.
Theo ông Đính, thực tế mức độ tiêu thụ sản phẩm của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM còn rất lớn. Cụ thể, ở TPHCM, trong quý 3/2019, khi tung ra 12.000 sản phẩm, hơn 11.000 sản phẩm đã được hấp thụ hết. Ở các nước ASEAN, một dự án tung ra phải 5 năm mới tiêu thụ hết. Thị trường BĐS hiện đang có lực cầu tốt, nhưng cung lại yếu. Điều này khá trái ngược với quy luật. Khép lại năm 2019, thị trường đã có nhiều dấu hiệu lệch pha cung cầu, không áp dụng được nhu cầu thị trường, nhu cầu đầu tư.
Bước sang năm 2020, Chính phủ cũng đã có những động thái tích cực và quyết liệt để đưa ra một loạt chính sách nhằm chỉ đạo các bộ ngành nhằm tháo gỡ điểm nghẽn chính sách. Nhưng ngay từ khi Tết bắt đầu, đã có một loạt tín hiệu rất xấu, sau đó đến đại dịch Covid-19, điều này làm cho cả thế giới chững lại chứ không riêng Việt Nam, ngay lập tức đình trệ kinh tế của xã hội. Thị trường BĐS vì thế cũng đình trệ theo.
"Thị trường BĐS vẫn đang phát triển tốt, nhưng chỉ chịu tác động từ bên ngoài, nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng tốt" - ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
 |
| TPHCM nơi đang có nhiều dự án bất động sản vướng pháp lý. |
Vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, với bối cảnh thị trường như hiện nay, rót tiền vào BĐS, vàng hay chứng khoán… tùy thuộc vào "khẩu vị" rủi ro của mỗi nhà đầu tư. Có những nhà đầu tư sợ rủi ro thì kênh tiết kiệm vẫn là kênh ưa thích. Còn nếu không thích rủi ro, chia tiền ra mỗi chỗ một ít. Còn với những nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, sẽ có lựa chọn đầu tư riêng.
Về thách thức, theo TS. Lực, hiện cả nhà đầu tư và người dân đang dần thay đổi lối sống, tiêu dùng, khẩu vị rủi ro sau đại dịch, họ trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, tiền mặt được coi là vua nên việc xuống tiền sẽ đắn đo hơn.
"Bên cạnh đó, là khung pháp lý cho BĐS vẫn cực kỳ chậm, ví dụ như mảng Condotel, 4 năm rồi mà chúng ta vẫn chưa có khung pháp lý. Ngoài ra, thách thức còn đến từ các kênh đầu tư khác. Trong thời điểm hiện nay, xuất hiện nhiều kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn BĐS, trong đó đáng chú ý là kênh đầu tư vào vàng. Từ đầu năm tới giờ, vàng thế giới tăng 27%, trong khi tại Việt Nam, giá kim loại quý cũng đã tăng tới 29%" - ông Cấn Văn Lực nói.
Dù vậy, vị chuyên gia này cho rằng, vẫn nhận thấy cơ hội ở ba lĩnh vực liên quan đến BĐS, đó là cơ hội phát triển BĐS công nghiệp nhờ việc dịch chuyển đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam; tiếp đến là logistics, trong một báo cáo mới ra, Savills đánh giá Việt Nam là một trong ba thị trường hấp dẫn nhất châu Á về logistics; và cuối cùng nhu cầu về nhà ở với mức giá phải chăng hơn vẫn rất cao.
"Tôi nghĩ, các nhà đầu tư nên đa dạng hóa và rủi ro một chút. Nhiều nhà đầu tư thích lướt sóng và dùng đòn bẩy khá lớn, thậm chí vay cả tín dụng đen, khi thị trường đi xuống, chắc chắn sẽ phá sản, lỗ vốn. Hiện có khá nhiều kênh đầu tư hấp dẫn. BĐS luôn là kênh đầu tư trung và dài hạn" - ông Lực nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, nhà đầu tư không nên sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi thị trường biến động quá khác thường như hiện nay.
Với BĐS, ông Đính cho rằng, BĐS luôn tăng giá, mức độ tăng theo số liệu nghiên cứu trong nhiều năm, dao động từ 5 - 7%/năm, rõ ràng hơn gửi tiền tiết kiệm. Ngoài ra, họ có thể khai thác BĐS đó để cho thuê, vì vậy luôn có cơ hội để có nguồn thu. Đương nhiên BĐS cũng có rủi ro, cái gì có lợi nhuận tốt hơn cũng có rủi ro cao hơn.
"Hiện tại, thị trường vẫn có nhiều sản phẩm tốt ở vị trí đắc địa, nhà ở vị trí đắc địa luôn có khả năng tăng giá cao, vị trí ở các khu vực tốt. Ngoài ra, đất nền tại nhiều địa phương có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, giá đang nằm ngưỡng thấp chứ chưa phải giá đô thị hóa, nó sẽ trở thành giá đô thị hóa khi địa phương đó hoàn thành hạ tầng. Bên cạnh đó, BĐS nghỉ dưỡng cũng đáng quan tâm dù rằng hiện tại đang có một số trục trặc". Đây là phân khúc có tiềm năng cao nhất về khả năng sinh lợi vì giá BĐS du lịch Việt Nam hiện vẫn ở ngưỡng thấp so với tiềm năng phát triển - ông Đính chia sẻ.
Nhận xét về kênh đầu tư hiện nay, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land phân tích, căn cứ trên kỳ vọng của khách hàng trong việc mang lại lợi nhuận mà họ đầu tư vào kênh nào. Theo bà Hương, BĐS vẫn là kênh ngoài lợi nhuận còn là kênh tích lũy tài sản mà được nhiều khách hàng quan tâm hiện nay.
Theo các chuyên gia, với bối cảnh như hiện nay, đầu tư vào phân khúc nào, người mua phải xác định nhu cầu của mình: Trung hạn, ngắn hạn, dài hạn cũng như nhu cầu để ở hay để kinh doanh. Lúc thị trường khó khăn lại là cơ hội cho người mua được hưởng những chính sách tốt từ người bán.
