Chủ đầu tư bơ luật
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2015, Luật Nhà ở 2014 và các nghị định hướng dẫn thi hành, người mua, thuê mua nhà ở đóng với mức là 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do CĐT thu và tạm quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho Ban quản trị chung cư.
Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 02, số 28 năm 2016; Thông tư 06 được Bộ Xây dựng ban hành năm 2019 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng quy định: trường hợp CĐT chây ì, cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì Ban quản trị các tòa nhà có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà theo quy định.
Luật quy định là thế, nhưng theo ghi nhận thực tế tại TPHCM, nhiều chung cư như: Khang Gia (quận Tân Phú), chung cư 584 (quận Tân Phú), chung cư Bảy Hiền (quận Tân Bình), chung cư The Park Residence (huyện Nhà Bè), chung cư The Star (quận Bình Tân), chung cư Dream Home Luxury (quận Gò vấp)… đã xảy ra tranh chấp, thậm chí trở thành những cuộc xung đột gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư. Nguyên nhân chính do CĐT không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Bên cạnh đó, chủ đầu tư chậm ký hợp đồng mua bán; chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bầu Ban Quản trị chung cư… Và đặc biệt, sau nhiều năm giao nhà cho cư dân, CĐT vẫn không bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Tại Hà Nội, một số CĐT cũng trong tình trạng chây ì, không trả phí bảo trì cho ban quản trị, như: CĐT dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM, quận Hà Đông; CĐT chung cư nhà B Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm... Một số luật sư cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều CĐT chây ì thực hiện chuyển quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư là do hiện chưa có quy định, chế tài xử phạt những chủ đầu tư vi phạm.
Trước thực tế này, Sở Xây dựng TPHCM đã có báo cáo gửi Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM về những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết đơn thư khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư 2%. Theo đó, Sở kiến nghị có thể chuyển vụ việc sang cơ quan cảnh sát điều tra, xử lý các hành vi "chây ì” phí bảo trì nhà chung cư.
Trong văn bản kiến nghị, Sở Xây dựng TPHCM cho biết khi nhận được các đơn thư phản ánh của Ban quản trị, cư dân trong việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc chủ đầu tư, Ban quản trị sử dụng không đúng, không công khai tài chính trong việc sử dụng kinh phí bảo trì thì Sở Xây dựng sẽ phối hợp với UBND cấp quận, huyện tiến hành kiểm tra…
“Trường hợp phát hiện vi phạm trong việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, Thanh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành xử lý vi phạm theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ” - văn bản nêu rõ.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết: “Liên quan đến tranh chấp kinh phí bảo trì, chúng tôi ủng hộ các địa phương tăng cường thanh, kiểm tra, chuyển cơ quan điều tra xem xét xử lý chủ đầu tư cố tình vi phạm quy định về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư”.
Chuyển Cơ quan cảnh sát điều tra xử lý
Tuy nhiên, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP không có nội dung quy định chế tài đối với CĐT không chịu bàn giao kinh phí bảo trì. Điều này dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa CĐT với Ban quản trị. Do đó, Sở Xây dựng TPHCM đề xuất nội dung chế tài đối với hành vi vi phạm nêu trên, có thể chuyển sang cơ quan Cảnh sát điều tra xử lý hành vi chiếm dụng tài sản của cư dân. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TPHCM cũng đề xuất Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố kiến nghị Quốc hội xem xét, hướng dẫn để thống nhất trong công tác triển khai thực hiện, kịp thời xử lý các hành vi, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
Tại Hà Nội, trước đó, Sở Xây dựng cũng đã tham mưu cho UBND TP Hà Nội ra văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị; ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì 2% đối với Công ty CP xây dựng số 3 (Vinaconex 3); ban hành quyết định ủy quyền cho UBND quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với một số CĐT…
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, để kịp thời khắc phục các hạn chế, bất cập trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Vì thế, Sở này kiến nghị, điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
 |
| Cư dân yêu cầu chủ đầu tư Nhà Mơ bàn giao sổ hồng và phí bảo trì chung cư Dream Home Luxury. |
Liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp nhà chung cư về việc phí bảo trì, đầu tháng 10/2020, Bộ Xây dựng cũng đã báo cáo Chính phủ về việc thực hiện nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề và chất vấn trong nhiệm kỳ khóa XIV và một số nghị quyết trong nhiệm kỳ khóa XIII về lĩnh vực xây dựng. Trong đó, nêu rõ nhiệm vụ sửa đổi quy định liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó chú trọng đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý, quy trình vận hành và quy định bảo trì nhà chung cư.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, để giải quyết tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nội dung phí bảo trì nhà chung cư, Bộ này đề nghị các bộ, ngành liên quan, Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định.
