Không thay đổi chính sách, khó bán đấu giá nhà tái định cư

Bán mãi không ai mua

UBND TPHCM cho biết, 3.790 căn hộ tái định cư thuộc phường Bình Khánh lần 3 có giá đấu dự kiến 9.900 tỷ đồng, tăng 8% so với lần 2 và tăng 12,5% so với lần đầu tiên. Theo đó, giá căn hộ trung bình cũng tăng theo, lên mức 2,6 tỷ đồng/căn. Sở TN&MT TPHCM được giao hoàn chỉnh hồ sơ tổ chức đấu giá trước ngày 15/6.

Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm được xây dựng hoàn thành từ năm 2015, với tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư (gồm 3.790 căn hộ thuộc khu tái định cư Bình Khánh) tại vị trí trung tâm TP Thủ Đức. Đáng chú ý, TPHCM đã 2 lần tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ trên. Lần đầu tiên vào năm 2017, giá đấu đưa ra là 8.800 tỷ đồng. Lần thứ 2 vào năm 2018, giá đấu 9.100 tỷ đồng, tức tăng 3%. Tính trung bình, mỗi căn hộ có giá khoảng 2,4 tỷ đồng nhưng bất thành. Trước đó, cụm dự án này được TPHCM khởi động từ rất sớm, được xây dựng bởi những nhà thầu có tên tuổi và hoàn thành hơn 6 năm nay nhưng vắng bóng người ở.

Một bảo vệ ở đây cho biết chỉ có một cụm chung cư hơn 1.000 căn được mấy chục hộ dân ở, hai cụm còn lại chưa ai ở. Nhưng hằng ngày ban quản lý chung cư vẫn phải quản lý, bảo vệ, làm vệ sinh, thắp sáng... cả mấy chục tầng cho mấy chục block chung cư. Số tiền quản lý thu được của các hộ dân không đáng là bao, công ty quản lý phải xin thêm ngân sách để chi cho phí quản lý. Nghịch lý là nhiều hộ thuộc diện tái định cư vẫn đang loay hoay với bài toán an cư thì có những dự án nhà tái định cư xây xong rồi… để đấy, bán đấu giá mòn mỏi không ai mua.

Kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho thấy, đang có gần 100.000 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TPHCM có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, hàng chục nghìn căn nhà tái định cư bỏ hoang. Việc xây dựng quá nhiều căn hộ nhưng không thể tái định cư có nhiều nguyên nhân. Trong đó xuất phát điểm từ việc người dân không chấp nhận tái định cư, bởi chung cư ở quá xa, an cư không lạc nghiệp, hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh…

Ngoài ra, việc nhiều lần bán đấu giá không thành công những căn hộ tái định cư trên là do chính sách chưa hợp lý. Cụ thể, chủ trương bán trọn lô, thu tiền một lần, vì thế, đối tượng tham gia bị giới hạn là các doanh nghiệp, tổ chức, không có cá nhân. Hơn nữa, quy định ký quỹ, thanh toán tiền trong quá trình đấu giá cũng gây khó khăn cho người mua. Doanh nghiệp phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng một tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Chính vì vậy, số tiền để thanh toán ngay rất lớn.

Khu căn hộ tái định cư Bình Khánh nhiều năm hoang lạnh, không có người ở.

Cần thay đổi phương thức đấu giá

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, giá đấu dự kiến hiện nay là chưa phù hợp. Với 3.790 căn hộ tái định cư được chào bán giá 9.900 tỷ đồng, nghĩa là mỗi căn hộ có giá hơn 2,6 tỷ đồng. Trong khi đó, chất lượng nhà tái định cư khá thấp, xuống cấp nghiêm trọng, thiết kế căn hộ chỉ hơn 70m2. Chi phí bỏ ra sau khi mua số lượng căn hộ này cũng không hề nhỏ. Nếu doanh nghiệp mua sỉ, với giá mua đã là hơn 2,6 tỷ đồng/căn, để bán được hàng, doanh nghiệp phải làm lại thiết kế căn hộ, tu sửa lại toàn bộ dự án, xây dựng thêm tiện ích nội khu. Khi đó, giá bán có thể phải tăng lên khoảng gần 4 tỷ đồng/căn hộ, dù dự án vẫn mang tên nhà tái định cư.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, tại thời điểm thành phố công bố chủ trương bán đấu giá hơn 3.700 căn hộ tái định cư ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp này cũng đã xem xét nhưng thấy giá khởi điểm đưa ra khá cao nên không tham gia. Theo ông Nghĩa, các chủ đầu tư làm dự án thương mại sẽ có tính toán để chi phí đầu tư rẻ hơn và quản lý được chất lượng tòa nhà ngay từ đầu. Khách hàng cũng không thích căn hộ tái định cư so với những dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp tự làm ngay từ đầu. "Dù chưa chắc chất lượng căn hộ dự án không tốt nhưng cảm giác người mua vẫn khó tin tưởng nên khó bán", ông Nghĩa nói.

Đại diện một chủ đầu tư có trụ sở ở quận 3, TPHCM cho rằng, rất ít nhà đầu tư lớn mặn mà với việc mua đấu giá dự án tái định cư, do không kiểm soát được chất lượng công trình, chưa kể phải cân đối giá mua bán để đảm bảo bán ra có lời. Bởi nếu mua phải dự án chất lượng kém, uy tín của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, theo nguyên tắc, sau mỗi lần đấu giá thất bại, chúng ta phải xem xét thay đổi phương thức đấu giá. Thay vì bán trọn lô như 2 lần trước, nên chăng chia ra thành các lô nhỏ hơn theo các block; tổ chức đấu giá lại ngay sau lần thất bại chứ không để 1 - 2 năm sau mới triển khai; và xem xét giảm giá đấu giá chứ không phải sau mỗi lần đấu giá lại tăng giá như hiện nay.

“Cũng như các lần đấu giá trước, khi các nhà đầu tư tham gia đấu giá, họ sẽ phải cân nhắc lợi nhuận. Khả năng họ sẽ cải tạo, nâng cấp dự án thành căn hộ cao cấp để bán lại hay làm lại dự án (chuyển đổi quy hoạch). Ngoài ra, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp với lần tái diễn thứ 4 tại Việt Nam, việc tiếp cận vốn ngân hàng cũng khó khăn, tạo rào cản cho doanh nghiệp tham gia đấu giá. Do đó, với đợt đấu giá lần thứ 3 này, TPHCM cần cân nhắc dành khoảng 500 - 700 căn hộ đấu giá lẻ cho người có nhu cầu thật mua nhà để ở. Và cần làm rõ giá bán đấu giá cho người có nhu cầu thật mua nhà để ở đã bao gồm 2% phí bảo trì hay chưa và được tính như thế nào, ai sẽ là người đứng ra thực hiện việc cải tạo, nâng cấp chỉnh trang dự án…”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.