HoREA đề xuất sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng với dự án nhà ở thương mại

Các dự án tiếp tục “dừng hình”

HoREA cho rằng cần thiết phải sớm xem xét, ban hành Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, để giải quyết những bất cập và tháo gỡ ách tắc cho các dự án nhà ở thương mại, phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Các kiến nghị trên được HoREA đề xuất sau khi nhận được văn bản số 7268/VP-ĐT ngày 26/08/2020 của Văn phòng UBND TPHCM, truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan về nội dung bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư theo báo cáo của Sở Quy hoạch và Kiến trúc tại văn bản số 2764/SQHKT-QLTHQH-PC ngày 10/08/2020.

HoREA cho biết, kể từ ngày 01/01/2021, Luật Đầu tư năm 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng sẽ có hiệu lực để triển khai thực hiện thì sẽ không còn những bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư như báo cáo số 2764/SQHKT-QLTHQH-PC của Sở Quy hoạch Kiến trúc. Tuy nhiên, vấn đề bất cập là từ nay đến ngày 31/12/2020, Sở Quy hoạch Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, mặc dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND TPHCM.

Dự án nhà ở thương mại.

Bởi lẽ, trong thời gian từ nay đến ngày 31/12/2020 thì vẫn phải thực hiện theo các quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014. Có nghĩa là, Sở Quy hoạch và Kiến trúc vẫn không nhận và không giải quyết hồ sơ của “nhà đầu tư” đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, mặc dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của Chủ tịch UBND TPHCM, vì Quyết định này ghi tên “nhà đầu tư”, chứ không phải “chủ đầu tư”.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) đến cuối năm 2018, chỉ riêng tại TPHCM  đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, đến nay các dự án này có thể tiếp tục bị đóng băng.

Hơn nữa, theo HoREA, Sở Quy hoạch và Kiến trúc chỉ báo cáo thực trạng tình hình và trình UBND TPHCM xem xét, quyết định về những bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nhưng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc không nêu chính kiến, cũng không đề xuất giải pháp để xử lý các bất cập trên.

Do đó, HoREA kiến nghị từ nay đến ngày 31/12/2020, để giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì UBND TPHCM cần có văn bản chỉ đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc thực hiện “Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị”, sau khi “nhà đầu tư” đã thực hiện xong “Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư”.

Chỉnh sửa quy trình 4 bước

HoREA cũng cho rằng, quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại gồm 4 bước do Sở Xây dựng tổng hợp và đề xuất tại Văn bản số 5290/SXD-PTĐT ngày 20/5/2020 đang có một số vấn đề bất cập. Một số đề xuất không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và cũng không phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trong 2 trường hợp: một là trước khi bán nền nhà, bán nhà đã xây dựng, hoặc bán nhà hình thành trong tương lai; hai là trước khi lập thủ tục cấp “sổ đỏ” dự án.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng cũng không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trước khi khởi công xây dựng các công trình của dự án.

“Sau khi đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và được giao thuê đất, thì doanh nghiệp đã đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng và được công nhận chủ đầu tư dự án” - HoREA nhấn mạnh.

Vì vậy, HoREA cho rằng, bước 3 có thể thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính, như: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, bước 4 chỉ còn thực hiện thủ tục “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, vì chủ đầu tư cũng phải mất nhiều thời gian (khoảng trên dưới 2 năm) để thi công xây dựng hoàn thành hệ thống hạ tầng và các công trình, thì mới đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” dự án.

Chính vì vậy, HoREA cũng đã góp ý để chỉnh sửa một số nội dung của quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại 4 bước này để phù hợp với thực tiễn hơn sẽ bao gồm:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, gọi là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”). Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp Giấy phép xây dựng). Cuối cùng là bước 4, lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.