Theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 tăng khoảng 9% hàng năm ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm vừa qua.
Cơ hội của thị trường cấp 2
Theo CBRE Việt Nam, thị trường cấp 1 tại miền Bắc gồm các tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương; còn tại miền Nam gồm TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Quỹ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở cả hai miền dần trở nên hạn chế, thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp lan tỏa ra các thị trường cấp 2, ở miền Bắc như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh; miền Nam, gồm Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận.
Tính đến quý I, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung.
Bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận xét, các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn.
Trong giai đoạn 2022 - quý I/2023, CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ôtô. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản. Một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 còn cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn.
 |
CBRE đánh giá, bất động sản công nghiệp tại các thị trường cấp 2 hoạt động tích cực trong thời gian gần đây nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất và lợi thế cạnh tranh được nâng cao. Các thị trường công nghiệp cấp 2 có mức giá chào thuê cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, và quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn.
Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả hai miền Bắc và Nam giúp cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn. Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2. Chi phí nhân công của các tỉnh tại thị trường cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1, trong khi sự cạnh tranh về nhân sự ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn.
Trong khi đó, một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (đã đưa vào hoạt động vào tháng 4/2023), cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TP HCM - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027).
Còn nhiều thách thức
Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp Savills Hà Nội đánh giá, chỉ số rủi ro về kinh tế của Việt Nam hiện thấp hơn các thị trường mới nổi khác như Myanmar, Bangladesh, Lào, Cambodia hay Malaysia.
Thêm vào đó, Việt Nam tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lợi thế về nguồn cung lao động và cơ hội xuất khẩu lớn sang thị trường Trung Quốc. Mặc dù các yếu tố bất lợi về địa chính trị trên thế giới, kinh tế Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục giữ ổn định nhờ sức tiêu thụ trong nước”.
Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại một số thách thức dài hạn, đặc biệt đối với khách thuê, về lao động có tay nghề và cơ sở hạ tầng. Ông Thomas chia sẻ, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.
Do đó, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.
Về cơ sở hạ tầng, khu vực phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Vào đầu năm 2023, đồng loạt 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã được khởi công. Dự án có tổng chiều dài 729 km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư khoảng 147.000 tỷ đồng.
Dự án được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối các tỉnh và mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội. Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP), tuy nhiên các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm.
Trong báo cáo mới nhất, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect cho rằng, các yếu tố hỗ trợ lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt dần, trong khi thách thức xuất hiện nhiều hơn.
Phân khúc này sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt đầu tư bị trì hoãn tới từ những vướng mắc pháp lý. Tiếp theo là khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) của Việt Nam đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan… khi các nước này đều đưa ra các chính sách ưu đãi nhằm thu hút hơn nữa các công ty nước ngoài vào hoạt động, đặc biệt trong lĩnh vực xe điện hay công nghiệp bán dẫn - vốn là một trong những thế mạnh của Việt Nam trong thu hút FDI. Cùng với đó, việc thuế tối thiểu toàn cầu dự kiến sớm được áp dụng trong năm 2024 có thể khiến lợi thế về thuế quan của Việt Nam không còn lớn như trước./.
