Cuối năm: Đề phòng bong bóng bất động sản

Tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tổng lượng sản phẩm nhà ở được bán trên toàn thị trường trong quý 3/2020 đạt 73.933 sản phẩm. Trong đó, chủ yếu là căn hộ chung cư với 46.773 căn và 27.160 sản phẩm thấp tầng. Tỷ lệ hấp thụ đạt 26.299 căn (35,5%), tăng khá mạnh so với con số 7.641 sản phẩm của quý 1/2020 và 12.640 sản phẩm của quý 2/2020.

Các sản phẩm được chào bán chủ yếu là hàng tồn từ các quý trước (chiếm khoảng 70%). Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý này đã tăng 21% so với quý I và tăng 23% so với quý 2/2020. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mới trong quý đạt 43,4%, tăng gần 4 lần so với quý 1 và 1,4 lần so với quý 2/2020.

Giá bất động sản (BĐS) hiện đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng, đặc biệt là ở phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm.

Nguồn cung và lượng giao dịch BĐS nhà ở trên cả nước 9 tháng đầu năm. Nguồn VARs

Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Trong khi đó, đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng đã tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết dự án phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Bước sang quý 4/2020, VARs nhận định, nếu Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh, kinh tế trong nước hồi phục, thị trường sẽ ấm dần và phục hồi trở lại. Bên cạnh đó, tình trạng khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn sẽ diễn ra. Còn tại các địa phương, nguồn hàng chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai trước đó. Các dự án được phê duyệt mới cũng sẽ được triển khai nhiều hơn sau khi các địa phương ổn định bộ máy tổ chức.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs cho biết: “Dựa trên hoạt động thực tế của thị trường, nguồn hàng tại các dự án do doanh nghiệp triển khai sẽ không có nhiều thay đổi trong 3 tháng cuối năm, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng dự báo tương tự khi cho rằng tương lai của thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát dịch Covid-19. Nhìn chung, người mua vẫn có tâm lý chờ đợi bất động sản giảm giá và chờ đợi thị trường khởi sắc vào năm sau.

Theo Savills, 3 tháng cuối năm, triển vọng thị trường vẫn chưa rõ ràng đối với một số loại hình căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề. Cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư vẫn có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng các tín hiệu mới, thậm chí tạm hoãn kế hoạch bán hàng đến năm sau.

Bất động sản du lịch tiếp tục là phân khúc phụ thuộc nhiều nhất vào khả năng kiểm soát dịch bệnh. Các chuyên gia đều đưa ra cái nhìn thận trọng khi nói về triển vọng của phân khúc này. Việc mở lại đường bay quốc tế cũng không làm cho thị trường có thể ấm lên ngay trong quý cuối năm, sự phục hồi của thị trường này hiện tại đang phụ thuộc hoàn toàn vào du lịch nội địa. Tuy nhiên, điều này vẫn đặt trong mối tương quan với diễn biến dịch Covid-19.

Cẩn trọng với nguy cơ bong bóng

Thực tế, từ đầu năm tới nay, sốt đất đã xuất hiện ở một số địa phương như Hà Nội, Vũng Tàu, Long An… bất chấp dịch Covid-19. Tháng 2/2020, sốt đất bùng lên tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), sau khi có thông tin Tập đoàn Vingroup đề xuất thực hiện dự án quy mô hơn 800ha, nằm dọc Quốc lộ 56. Sức nóng thấy rõ khi chỉ trong một ngày, một mảnh đất đổi chủ 3 - 4 lần, có vị trí giá tăng gấp 6 - 7 lần, nhiều mảnh đất tăng từ 250 triệu đồng đến 400 - 450 triệu đồng.

Hay như sốt đất nền diễn ra chóng vánh ở Thạch Thất, Hà Nội cũng từ thông tin Vingroup nghiên cứu đầu tư 2 dự án khu đô thị tại khu vực này. Cơn sốt làm cho giá đất tăng chóng mặt, vượt xa giá trị thực, tăng 3 lần chỉ sau 20 ngày. Những mảnh đất nằm sát bờ ruộng có giá 5 - 6 triệu đồng/m2 đã được giới "cò đất" thổi lên 17 - 18 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy một tháng, cơn sốt nhanh chóng hạ nhiệt, giá đất chững lại, thậm chí giảm mạnh.

Nhiều nhà đầu tư thiệt hại lớn vì không thoát được hàng.

Báo cáo thị trường quý 3/2020 của VARs cũng chỉ ra ở Hà Nội, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần, nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ phải tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc... Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, có công bố quy hoạch cho phát triển đô thị…

Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai tại các khu vực này trở nên sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Đất làng, có miếng vài năm trước chỉ khoảng vài trăm nghìn/m2 đến nay đã lên đến vài triệu, thậm chí vài chục triệu. Tại nhiều khu vực, giá đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs cho rằng, ở giai đoạn cuối năm, áp lực về nhu cầu đầu tư sử dụng tiền mặt có thể tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp... có thể tạo nên cơn sốt đất đai. Hiện tượng săn tìm đất đai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng. Điều này vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát, đặc biệt là tạo bong bóng giá cả và thị trường ảo.

"Các nhà đầu tư nên cẩn trọng với các đợt sốt ảo, không nên chạy theo đám đông. Trước khi quyết định xuống tiền, phải đặt giá đất hiện tại trong mối tương quan với hạ tầng, với các khu vực có cùng tính chất. Nếu trong một thời gian quá ngắn, chỉ một vài tháng, giá đất tăng 30 - 40% thì chứng tỏ đất đang sốt ảo, đầu tư vào có thể bị mắc cạn", ông Đính khuyến cáo.