"Công thức" biệt đãi tại một dự án BT giao thông

Làm ít, giao nhiều

Tổng chiều dài toàn tuyến đường BT liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên là hơn 21,5km, trong đó, đoạn đi qua địa phận Hà Nội (từ phía Bắc cầu Thanh Trì - Hà Nội đến thị trấn Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) có chiều dài khoảng 4,2km do Tổng Công ty Cơ khí xây dựng Việt Nam và Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Thành Nam (Liên doanh Coma - Cotana) hoàn thành và thông xe từ năm 2014.

Tổng mức đầu tư tuyến đường 4,2km này ban đầu được UBND TP Hà Nội xác định là 498 tỷ đồng. Nhưng sau đó, Kiểm toán Nhà nước đã loại bỏ nhiều chi phí không phù hợp, chỉ xác nhận giá trị hợp đồng BT ở mức gần 447 tỷ đồng.

Liên doanh Coma - Cotana (đến nay là Comaland BT) được UBND TP Hà Nội dự kiến giao 02 khu đất đối ứng tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm với tổng diện tích là 63ha. Khu đất đối ứng trên đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được giao đất.

Theo quy định, dự án BT được thanh toán bằng đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán.

Theo phụ lục hợp đồng ký giữa Comaland BT và UBND huyện Gia Lâm vào tháng 7/2017, thì doanh nghiệp dự án phải nộp số tiền chênh lệch giữa giá trị khu đất đối ứng và dự án BT, với giá trị tạm tính là 1.055 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước. Tức là, giá trị khu đất đối ứng được Hà Nội tính vượt gấp nhiều lần giá trị dự án BT (498 tỷ đồng cộng với 1.055 tỷ đồng chênh lệch là không dưới 1553 tỷ đồng).

Điều này có nghĩa, thành phố Hà Nội đã "tiện đường" giao đất gấp nhiều lần nhu cầu thanh toán cho nhà đầu tư BT, ở đây là Comaland BT. Dù đất chưa giao, nhưng do giá đất thị trường ngày tăng, nên có thể thấy chênh lệch địa tô chủ đầu tư được hưởng cũng đang ngày càng lớn.

“Công thức” này, cũng sẽ được lặp lại tại đoạn dự án trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.

Khu đô thị Ecopark với tổng diện tích lên đến 500ha.

Đội vốn 04 lần, diện tích đối ứng không đổi

Cụ thể, tuyến đường liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên đoạn qua tỉnh Hưng Yên dài khoảng 17,4km được Tập đoàn Ecopark (trước đây là Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng) triển khai từ năm 2004, nhưng đến nay tiếp tục phải gia hạn thời gian hoàn thành.

Năm 2004, thời điểm tỉnh UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt, dự án có tổng đầu tư dự án 503,5 tỷ đồng. Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ có chỉ đạo và Thanh tra Chính phủ có kiến nghị về việc phân định rõ nguồn vốn đầu tư xây dựng tuyến đường trong Khu đô thị Thương mại dịch vụ Văn Giang (Ecopark) dài 3,5km, Do đó, UBND tỉnh Hưng Yên xác định đoạn đường đi qua khu đô thị Ecopark dài 3,5km có giá trị vốn đầu tư là 398,7 tỷ đồng, còn lại đoạn ngoài đô thị là hơn 104 tỷ đồng, chủ đầu tư chỉ phải chi hơn 80 tỷ đồng.

Nhưng đến tháng 11/2011, UBND tỉnh Hưng Yên điều chỉnh dự án, nâng tổng mức lên 1.012 tỷ đồng. Tức là tăng gấp đôi so với năm 2004.

Tới 4/2019, tỉnh Hưng Yên đàm phán lại, yêu cầu Tập đoàn Ecopark cam kết bằng văn bản về giá trị thanh toán cho dự án không vượt tổng mức đầu tư phê duyệt là 1.984 tỷ đồng.

Như vậy, tổng mức đầu tư tuyến đường 17,4km qua tỉnh Hưng Yên đã đội lên gấp gần 4 lần so với thời điểm ban đầu, nhưng diện tích khu đất đối ứng Ecopark hiện nay gần như không đổi.

Đồng thời, cũng giống “kịch bản” tại Hà Nội, hợp đồng thực hiện tuyến đường qua tỉnh Hưng Yên cũng nhiều lần điều chỉnh bằng các phụ lục. Đến năm 2019, UBND tỉnh Hưng Yên đã phải đồng ý nội dung dự thảo ký kết phụ lục số 04 cho Hợp đồng xây dựng tuyến đường này. Trước đó, năm 2012, phụ lục hợp đồng của dự án có nội dung: vốn ngân sách tỉnh cho dự án là hơn 422 tỷ đồng.

Lưu ý là, tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên đi qua khu đô thị Ecopark. Khi triển khai, tỉnh Hưng Yên đã sử dụng quỹ đất giao cho chủ đầu tư xây dựng Khu đô thị Thương mại - Du lịch Văn Giang (Ecopark) để thanh toán khối lượng thực hiện thi công tuyến đường. Có nghĩa, thực chất đây cũng là một dự án BT.

Đến nay, Khu đô thị Ecopark đã nhiều lần được điều chỉnh quy hoạch tổng diện tích khu đô thị này lên đến gần 500ha, quy mô dân số khoảng 105.000 người, vị trí nằm tại 03 xã Cửu Cao, Phụng Công và Xuân Quan, huyện Văn Giang. Trong nhiều năm, đây là dự án bất động sản đắt giá của Tập đoàn Ecopark, dù dự án BT chưa hoàn thành.

Tổng đầu tư tăng gần gấp 4 lần, trong khi quỹ đất thanh toán không đổi cũng đã cho thấy, ngay từ đầu (2004), tỉnh Hưng Yên đã xác định quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư (500 ha) vượt nhu cầu vốn cho dự án (503,5 tỷ đồng).

Và do đó, việc bổ sung nhiều phụ lục hợp đồng có thể là một cách “sửa sai” của tỉnh Hưng Yên nhằm hợp lý hóa cách tính giá trị đất đối ứng trước đây. Như trên đã dẫn, “công thức” xác định thanh toán vượt nhu cầu đã thể hiện tại đoạn tuyến dự án đoạn qua Hà Nội.

Cotana với hiện đang triển khai nhiều dự án.

Chủ thực sự là Ecopark

Thực tế, toàn tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên được thực hiện bởi những pháp nhân khác nhau, nhưng đều dưới sự chi phối của Tập đoàn Ecopark. Trong đó, đoạn 17,4km đi qua địa phận Hưng Yên được giao cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (nay là Tập đoàn Ecopark) triển khai.

Đoạn 4,2km đi qua địa phận Hà Nội được giao liên danh Coma - Cotana thực hiện. Năm 2010, liên danh thành lập doanh nghiệp dự án, đó là Công ty CP Comaland đầu tư và phát triển bất động sản (Comaland BT).

Tuy nhiên, từ thời điểm thành lập, Comaland BT đã là công ty con của Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (nắm giữ 55% vốn điều lệ) - tức là Tập đoàn Ecopark sau này. Danh sách cổ đông sáng lập của Comaland BT có sự xuất hiện của bà Đặng Thị Ngọc Bích - vợ của ông Lương Xuân Hà, Chủ tịch Tập đoàn Ecopark.

Sau đó, Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng thoái vốn, nhường vai trò tại Comaland BT cho Cotana. Năm 2017, Coma cũng thoái vốn tại Comaland BT, nhóm cổ đông Cotana đã nắm gần như tuyệt đối vốn tại Comaland BT – doanh nghiệp dự án đang có quyền khai thác quỹ đất đối ứng 63ha của Hà Nội cho dự án đường liên tỉnh với Hưng Yên.

Đáng chú ý, cũng trong năm 2017, Cotana đã bán bớt phần vốn nắm giữ tại Comaland BT cho hai doanh nghiệp của vợ chồng bà Đặng Thị Ngọc Bích và ông Lương Xuân Hà - Chủ tịch Tập đoàn Ecopark. Nói cách khác, bóng dáng vợ chồng ông chủ tập đoàn Ecopark đã in đậm trên toàn tuyến hơn 21,5km đường liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên, và tổng cộng 563 ha đất đối ứng cho dự án này, với những biệt đãi về diện tích thanh toán vượt cả nhu cầu đầu tư.

Đó cũng chưa phải là toàn bộ những lợi ích mà tập đoàn Ecopark được hưởng. Vì từ đầu năm 2018, tập đoàn này cũng đã được UBND thành phố Hà Nội đồng ý với đề xuất làm 3 tuyến đường trị giá 3.433 tỷ đồng nối với dự án Ecopark. Tất nhiên, 3 tuyến đường thực hiện cũng theo hình thức hợp đồng BT, với quỹ đất thanh toán dự kiến là 74,6ha tại Khu đô thị Trung tâm xã Đa Tốn huyện Gia Lâm, Hà Nội.