Cocobay Đà Nẵng thất bại về cam kết lợi nhuận: Cá biệt hay đổ vỡ dây chuyền?

Cá biệt

Ngày 26/11, chủ đầu tư dự án Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng - Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - đã thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết theo hợp đồng mua bán cho các chủ đầu tư do gặp khó khăn về tài chính. 

Trong 2 hợp đồng ký với khách hàng gồm hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê lại đều có điều khoản nêu rõ, "không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh", chủ đầu tư cam kết thanh toán cho khách mua một khoản thu nhập trong 8 năm kể từ ngày bắt đầu là 80% lợi nhuận trước thuế từ chương trình hợp tác cho thuê, nhưng không thấp hơn 12,5% một năm trên giá căn nhà (giá chưa gồm VAT và phí bảo trì).

Ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group, doanh nghiệp hình thành trên cơ sở cơ cấu lại chuỗi doanh nghiệp với nền tảng là Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - thừa nhận, việc chấm dứt thanh toán lợi nhuận này là vi phạm hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, ông Thành cũng cho biết, các chủ đầu tư có thể lựa chọn thanh lý hợp đồng mua bán và nhận lại tiền mua condotel, liền kề khối boutique. Khi đó, khách hàng vẫn nhận lại tiền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp, không mất và chưa thiệt hại gì. "Nếu khách hàng không chấp nhận, có thể kiện" - ông Thành nói. 

Đại diện Empire Group cho biết, có 2 nguyên nhân chính khiến dự án không thể thực hiện cam kết với khách hàng. Một là về vấn đề pháp lý của condotel hiện không rõ ràng, trong khi đó khách hàng gây sức ép với chủ đầu tư về việc thực hiện cam kết sổ đỏ - sổ hồng. Thứ hai là việc vận hành khai thác tình hình thực tế của thị trường cho thấy kết quả 2 năm đầu đều lỗ, còn sau đó có lãi chỉ 5-6% mỗi năm.

Cụ thể, giai đoạn 2017 - 2018, một phần dự án Cocobay Đà Nẵng đi vào hoạt động, cũng là lúc những vướng mắc pháp lý xoay quanh loại hình bất động sản condotel được đẩy lên cao trào. Nhưng đây cũng là thời điểm kết quả kinh doanh của Empire Group đi xuống. Doanh thu cả năm 2017 của Tập đoàn Empire đạt 1.034,7 tỷ đồng.

Khoản thu từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác đóng góp khiêm tốn vào kết quả kinh doanh cả năm khi chi phí lãi vay và chi phí khác cũng chiếm tỷ trọng lớn. Các khoản chi phí lớn hơn nguồn thu khiến chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng báo lỗ 24,26 tỷ đồng trong năm 2017. Trong năm 2018, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng báo lỗ tới 99,4 tỷ đồng, góp phần gia tăng mức lỗ lũy kế tại thời điểm cuối năm lên mức 134 tỷ đồng.

Do đó, chủ đầu tư phải điều chỉnh lại cam kết vì trước mắt khó khăn nên chưa có doanh thu từ khai thác, vận hành. Tuy đã ký hợp tác với 2 đơn vị vận hành lớn nhưng phải điều chỉnh thiết kế khá nhiều theo yêu cầu của đối tác làm tiến độ bị chậm  nên không thể có lợi nhuận 12%/năm như cam kết. Sang năm 2018, tình hình kinh doanh của Empire tiếp tục ảm đạm, doanh thu từ hoạt động kinh doanh cả năm chỉ đạt 385,97 tỷ đồng, giảm tới 1/3 so với năm trước. Nguồn doanh thu từ hoạt động tài chính và hoạt động khác cũng giảm mạnh, đạt lần lượt là 29,2 tỷ đồng và 138 tỷ đồng.

Đánh giá về việc chấm dứt thỏa thuận này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là trường hợp cá biệt, không phản ánh toàn bộ thị trường. “Condotel không có tội tình gì, hình thức hoạt động, huy động vốn không sai, thậm chí tốt cho thị trường” - ông Nam nói.

Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay có diện tích 51ha tại Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) được khởi động từ 5 năm trước, đầu tư dự kiến khoảng 5 tỷ USD, quy mô khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3-5 sao, đa số là condotel. Đến nay chủ đầu tư mới vận hành khoảng 3.000 phòng. Có hơn 1.700 khách hàng đã mua sản phẩm tại dự án này.  

Xu thế đã được báo trước

Tuy nhiên, theo ông Nam, mức cam kết lợi nhuận 8-10%/năm (thậm chí hơn) của các chủ đầu tư là mức quá cao, dẫn đến tồn tại nhiều rủi ro. Nhưng ông Nam “cho rằng rủi ro này còn nhẹ, nhà không mất, vẫn ở đó, giá trị còn có thể tăng lên, chỉ có lợi nhuận giảm”. 

Thực tế, Condotel là mô hình lai có chức năng như một căn hộ chung cư thông thường vì có đầy đủ tiện ích như bếp, phòng khách, phòng ngủ… Với chức năng khách sạn, loại bất động sản này có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ như hồ bơi, phòng gym, club, nhà hàng…

Tại Việt Nam, Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel. Các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch căn hộ condotel cũng như hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng đều chưa có. Tuy nhiên các giao dịch condotel vẫn diễn ra sôi động vài năm qua, với nền tảng pháp lý để ký kết là quy định về giao dịch dân sự và thỏa thuận tự nguyện giữa người bán và người mua. 

Hầu hết chủ đầu tư dự án condotel đều cam kết lợi nhuận trong khoảng 8-12%/năm, có những dự án lên đến 14%, cao hơn nhiều so với thị trường trong khu vực, như Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận 7% trong 3-5 năm đầu, Trung Quốc cam kết 5%, Bali (Indonesia) cam kết 7% trong 2-3 năm.

Thực tế, một thời gian sau khi các dự án condotel vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới cho thấy bất khả thi. Khi các dự án khi hoạt động khó đáp ứng được mức lợi nhuận, công ty mẹ sẽ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel và nếu công ty mẹ không đáp ứng được thì buộc phải hủy cam kết.

Đáng chú ý, có hiện tượng chủ đầu tư tính lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu, nhưng không đầu tư lại chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư thứ cấp sản phẩm condotel, do vậy, không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium). Do đó, những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý. 

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, tình trạng phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel đã từng xảy ra tại các thị trường khác trên thế giới và cú sốc Cocobay tại Việt Nam là cơ hội để nhìn lại toàn diện thị trường cũng như kênh đầu tư này. 

“Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng” – vị chuyên gia của Savills nhận định.