Chưa thích hợp để áp dụng việc thu thuế cho thuê nhà, căn hộ

Nhiều biện pháp tăng nguồn thu

Mới đây, Cục Thuế TPHCM có tờ trình gửi UBND TPHCM về kế hoạch thu thuế một số lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực bất động sản (BĐS). Cụ thể, đối với lĩnh vực này, công tác thu thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ, nhà ở tại các chung cư, cao ốc sẽ được Cục Thuế TPHCM làm việc với các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà; cho thuê căn hộ, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại chung cư. Cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng.

TPHCM sẽ thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê đối với các chung cư thuộc địa bàn quận 11 gồm: Chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, phường 3); khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, phường 15); cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành, phường 15); chung cư 70 Lữ Gia (70 Lữ Gia, phường 15); cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân, phường 5).

Ban chỉ đạo sẽ làm việc với ban quản trị lập danh sách các hộ dân cho thuê căn hộ, các hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư. Phối hợp với công an quản lý địa bàn rà soát danh sách tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú, thông qua ban quản trị chung cư để tuyên truyền cho các chủ hộ khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ. Đồng thời, vận động cá nhân, doanh nghiệp cho thuê nhà, thuê văn phòng cung cấp thông tin hợp đồng thuê nhà để có căn cứ xác định, so sánh giá cho thuê thực tế và giá theo kê khai nộp thuế của các hộ, cá nhân cho thuê mua nhà, căn hộ, cho thuê văn phòng…

Nhiều cửa hàng tại khu vực trung tâm TPHCM đồng loạt trả mặt bằng do ảnh hưởng dịch Covid-19.

Tại Hà Nội, nhằm tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cơ sở lưu trú cùng với việc phòng chống Covid-19, Cục Thuế Hà Nội đã chỉ đạo các chi cục thuế rà soát, quản lý với các hộ, cá nhân cho thuê nhà, hộ kinh doanh nhà nghỉ, lưu trú, vận động chủ hộ kinh doanh cho thuê nhà đăng ký cư trú cho khách thuê. Đồng thời, cơ quan thuế phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương, UBND phường, xã... quản lý lưu trú, đặc biệt với người nước ngoài, để kịp thời phát hiện, xử lý theo quy định của pháp luật về việc không đăng ký kê khai, nộp thuế đối với việc cho thuê nhà, cơ sở lưu trú của chủ hộ kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, việc thu thuế người cho thuê nhà, căn hộ không mới, đã có từ lâu, dù không áp dụng rộng rãi. Thông thường, chỉ một số khách thuê được công ty chi trả chi phí thuê nhà, căn hộ, văn phòng cần hóa đơn VAT. Người cho thuê nhà khi cung cấp hóa đơn cũng phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan Nhà nước.

Tuy nhiên, việc thu thuế người cho thuê nhà, căn hộ khi được áp dụng chắc chắn trước mắt sẽ có nhiều xáo trộn, biến động thị trường. Các vấn đề phát sinh cũng sẽ được đặt ra, đặc biệt là việc thu thuế triển khai như thế nào? Đồng thời, mức giá cho thuê cũng sẽ tăng và tăng bao nhiêu? Người mua nhà, căn hộ để đầu tư cho thuê cũng sẽ phải cân nhắc và tính toán lợi nhuận nhiều hơn…

Người thuê và chủ cho thuê cùng “khóc”

Mặt khác, theo ông Nguyễn Hoàng, bản thân người cho thuê nhà, căn hộ đã có nhiều áp lực như trả lãi vay, góp khi mua nhà; chi phí trang trí nội thất hoặc sửa chữa nhà để cho thuê; trả phí môi giới (nếu thông qua trung gian)… Trong 3 năm trở lại đây, với hàng loạt dự án mới hoàn thành và bàn giao, nguồn cung sản phẩm nhà/căn hộ không khan hiếm, mức giá cho thuê đã giảm rất nhiều.

Khoảng thời gian 1,5 năm nay, do ảnh hưởng của dịch bệnh, người cho thuê phải chấp nhận giảm mức giá thuê để giữ chân khách. Tuy nhiên, vẫn có nhiều khách thuê chấm dứt hợp đồng dù đã chi phí môi giới. Khi áp dụng việc thu thuế cho thuê nhà, căn hộ, người cho thuê buộc phải tăng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng.

Đối với người thuê nhà, căn hộ, giá thuê tăng sẽ gia tăng thêm khó khăn, vì dịch bệnh ảnh hưởng đến thu nhập của rất nhiều người (nhất là học sinh, sinh viên, công nhân lao động, người có thu nhập khiêm tốn). Trong khi loại hình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho thuê dài hạn của Nhà nước hiện đang khan hiếm hoặc khó tiếp cận.

Tăng giá cho thuê trong lúc thu nhập giảm sút, sẽ đưa đến nhiều vấn đề như nhiều người phải thuê chung một nhà/căn hộ, dẫn đến mật độ ở tăng cao; hoặc lựa chọn những khu vực có giá thuê rẻ nhưng không đảm bảo điều kiện sinh hoạt…

Do ảnh hưởng của dịch bệnh, người cho thuê phải chấp nhận giảm mức giá thuê để giữ chân khách nhưng vẫn bị khách thuê chấm dứt hợp đồng dù đã chi phí môi giới.

Ngoài ra, cũng sẽ phát sinh những vấn đề và thắc mắc mới như: Với những người vừa ở vừa cho thuê, giá cho thuê chỉ vài triệu/tháng, thuế sẽ được tính như thế nào? Mức nào thì tính thuế? Các mức giá cho thuê khác nhau thì cách tính bậc thang ra sao? Với những đối tượng người cao tuổi, thu nhập chính từ nguồn cho thuê nhà, căn hộ, tính thuế như thế nào?

Đặc biệt, với những người thuê nhà/căn hộ rồi sau đó cho thuê lại, áp dụng thu thuế ra sao? Các chi phí như lãi vay ngân hàng, phí môi giới, chi phí đầu tư/trang trí nội thất, dịch vụ thêm có được khấu trừ vào việc thu thuế người cho thuê không? Cách nào để nhận biết và xử lý những tiêu cực có thể xảy ra như khai báo gian lận, lách luật…?

“Thời điểm này chưa thích hợp để áp dụng việc thu thuế cho thuê nhà, căn hộ (nhất là với những người có thu nhập còn khiêm tốn hoặc còn phụ thuộc vào khoản cho thuê) khi mức giá cho thuê giảm mạnh, thu nhập giảm, người thuê cũng giảm.

Có rất nhiều điểm cần xem xét kỹ, để xây dựng cơ chế, hình thức, các hạng mức thu thuế, khấu trừ… đảm bảo khi đưa vào áp dụng hiệu quả và công bằng, tránh gây áp lực và tạo cơ hội gian lận, lách luật.

Cần điều chỉnh cách tính thuế đối với từng đối tượng, loại hình, mức áp thuế, lộ trình từng bước từ tuyên truyền phổ biến đến áp dụng cho từng phân hạng… Ngoài ra, cũng cần thống nhất cơ chế phối hợp giữa các bên liên quan như thế nào, hình thức quản lý ra sao, cần ứng dụng công nghệ gì không?...”. 

Ông Nguyễn Hoàng (Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam)