Lãi mỏng, nợ dày
Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2020 của Cenland, doanh thu thuần bán hàng ghi nhận mức tăng trưởng âm 8,6%, lợi nhuận gộp giảm 16,2% so với năm 2019. Lợi nhuận trước thuế của Cenland và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đều giảm 24%.
 |
| Kết quả kinh doanh của Cenland có dấu hiệu đi xuống trong những năm gần đây. |
Giải trình về kết quả kinh doanh đi xuống của Cenland, lãnh đạo công ty cho biết, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 nên thị trường bất động sản không có nhiều khởi sắc, doanh thu kém. Là một công ty môi giới, Cenland phải dùng nhiều biện pháp kích cầu nhằm ổn định doanh thu, dẫn đến chi phí giá vốn tăng lên.
Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 12% (tương ứng tăng 22 tỷ đồng). Các chi phí khác cũng tăng hơn 6 tỷ đồng. Trong đó, dù công ty không đưa ra thuyết minh chi tiết, có khoản nộp phạt và tiền chậm nộp thuế, tiền thuế truy thu lên tới hơn 2,75 tỷ đồng.
Tính đến thời điểm 31/12/2020, Cenland còn nợ Nhà nước 119,3 tỷ đồng, gồm các khoản thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác.
Trái ngược với sự đi xuống của doanh thu và lợi nhuận, nợ phải trả của Cenland bất ngờ tăng mạnh 136%, lên tới 1.848 tỷ đồng. Cụ thể, nợ ngắn hạn tăng thêm 616 tỷ đồng và nợ dài hạn tăng 448 tỷ đồng.
Về vay nợ tài chính, đến hết năm 2020, Cenland còn nợ ngân hàng 371 tỷ đồng với kỳ hạn 6 tháng, gồm 336 tỷ đồng từ BIDV và 35 tỷ đồng từ Vietinbank.
Đáng chú ý, trong khoản vay từ BIDV - chi nhánh Thái Hà, có 128 tỷ đồng được Cenland vay thấu chi. Vì hạn mức thấu chi dao động từ 15 đến 30 tỷ, nên Cenland đã xé lẻ khoản vay 128 tỷ đồng này ra thành 9 hợp đồng tài chính từ tháng 4 - 12/2020 với các hạn mức thấu chi khác nhau.
Vay thấu chi được hiểu nôm na là Cenland có khoản tiền gửi tại BIDV, nhưng thiếu tiền và cố ý làm một ghi nợ không đủ tài chính. Cenland chấp nhận các phí liên quan và bao gồm khoản thấu chi với tiền gửi tiếp theo của họ. Bù lại, lãi suất vay rất thấp, chỉ từ 4,9 - 6,4% (đến cuối năm 2020, khoản tiền gửi của Cenland tại ngân hàng có tổng cộng hơn 200 tỷ đồng).
Khoản vay dài hạn gồm có 450 tỷ đồng trái phiếu phát hành riêng lẻ cho Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT, kỳ hạn 3 năm.
Sang cuối tháng 2 và đầu tháng 3 năm 2021, Hội đồng quản trị Cenland đã thông qua phương án vay vốn tại BIDV với tổng số tiền tối đa là 1.620 tỷ đồng.
Tài sản “chôn” ở công ty khác
Năm 2020, tổng tài sản của Cenland đạt 3.892 tỷ đồng, tăng 45% so với thời điểm đầu năm. Khoản tăng này chủ yếu do các khoản phải thu trong ngắn hạn và dài hạn. Tổng công nợ phải thu của Cenland trong năm 2020 là 3.155 tỷ đồng, chiếm 81% tổng tài sản của công ty. Có nghĩa là phần lớn tài sản của Cenland đang bị “chiếm dụng” bởi khách hàng và công ty liên quan, không tạo ra được giá trị lợi nhuận, làm hao hụt dòng tiền của công ty.
Thực tế, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Cenland trong năm 2020 ghi nhận giá trị âm tới 188 tỷ đồng. Cenland đã phải dùng đến đòn bẩy tài chính, tức là đi vay tiền để bù đắp vào các khoản tiền kinh doanh đang bị chiếm dụng.
Đối tác đang nắm giữ tiền của Cenland nhiều nhất hiện nay là “người anh em” cùng nhà - Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất Động Sản Thế Kỷ (Ceninvest) với hơn 813 tỷ đồng. Trong số này, có 758 tỷ đồng được Cenland chuyển cho Ceninvest là tiền đặt cọc hợp đồng, mà Cenland đảm nhận vai trò tổng đại lý phân phối bất động sản.
Cũng giống như Cenland, Ceninvest là công ty trực thuộc Tập đoàn Cengroup. Cả hai đã bắt tay trong nhiều dự án. Dòng tiền liên tục chảy giữa hai công ty anh em này.
Năm qua, Cenland cũng bắt tay hợp tác với Công ty CP C-Holdings của ông Nguyễn Quốc Cường (Cường "Đô La") và ứng trước 143 tỷ đồng cho C-Holdings.
Cuối tháng 1/2020, Cenland lại tiếp tục rót thêm 485,3 tỷ đồng vào công ty của ông Cường "Đô La", để đầu tư mua, bán chuyển nhượng bất động sản thuộc một Dự án Khu chung cư tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
Thay vì chỉ môi giới bất động sản như trước đây, Cenland đã chi tiền mua 211 căn hộ tại toà Sky A và B tại dự án của C-Holdings để sau đó chuyển nhượng lại. Điều này giúp C-Holdings giải phóng được hàng trăm căn hộ tồn kho sau 2 năm mở bán. Tuy nhiên, dự án này đang vướng phải nhiều lùm xùm như xây dựng trái phép (chưa có giấy phép xây dựng theo quy định), thi công bịt lối đi của người dân sống gần đó.
Theo kế hoạch kinh doanh dự kiến năm 2021, Cenland đặt ra mục tiêu đạt 4.000 tỷ đồng doanh thu thuần cả năm, tăng 89% so với doanh thu thực hiện năm 2020. Mảng doanh thu chủ đạo vẫn là chuyển nhượng bất động sản, với mức tăng đột biến 129%.
Tuy nhiên với khối nợ đang ngày càng phình to, chi phí trả lãi vay tăng theo, Cenland chỉ kỳ vọng lợi nhuận sau thuế tăng nhẹ 18%, đạt 355 tỷ đồng.
