Bất động sản tìm nhà đầu tư nhỏ bằng sản phẩm lạ

Nhà gỗ, farmstay…

Hasu Village Hòa Bình là dự án biệt thự nghỉ dưỡng phong cách Nhật nằm cách trung tâm Hà Nội 52 km. Dự án nằm trên đỉnh đồi nhìn xuống hồ Dải Lụa, Kỳ Sơn, Hoà Bình, gồm hơn 60 căn biệt thự phong cách Nhật Bản. Ngoài ra còn có 60 lô đất farmstay với giá chỉ 300 triệu đồng cho 1 mảnh vườn. Khách hàng của dự án được cấp sổ đỏ đất vườn, được các chuyên gia hướng dẫn trồng hoa, trồng rau sạch mô hình nông trại. Theo chủ đầu tư, dự án có các chuyên gia tư vấn cho khách hàng về kỹ thuật… trồng rau sạch.

Được biết, dự án này không được làm nhà kiên cố, vì đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Nhưng đổi lại, dự án cung cấp sản phẩm nhà gỗ di động thông minh ấm cúng trên mảnh vườn của khách hàng đã mua, để cho thuê kinh doanh trải nghiệm. Thời gian bàn giao sổ đỏ trong 90 ngày, giao nhà gỗ thông minh cao cấp di dộng sau 120 ngày. Nếu nhà đầu tư trang bị nhà gỗ Zentado cao cấp hiện nay, chủ đầu tư dự án cam kết thuê lại với giá 50 - 60 triệu đồng/năm để khai thác kinh doanh cùng khu biệt thự nghỉ dưỡng. Mỗi năm chủ nhân được sử dụng 30 ngày miễn phí để chăm sóc vườn, nghỉ dưỡng, cắm trại. Sau 50 năm, sẽ tiếp tục gia hạn khi hết hạn quyền sử dụng đất.

Theo chủ đầu tư, đây là mô hình đầu tiên ở Việt Nam có sự kết hợp giữa các chuyên gia Thái Lan, Nhật Bản và các giáo sư Đại học Nông Nghiệp để biến khu nông nghiệp thành mô hình thăm quan, trải nghiệm cho khách du lịch.

Thiết kế độc lạ, gần Hà Nội, phân khúc giá thấp, Hasu Farmstay được cho là sản phẩm bất động sản kiểu mới sẽ hấp dẫn được các nhà đầu tư. Đặc biệt sau khi tuyến đường cao tốc Hà Nội – Hòa Bình hoàn thành cuối năm 2018, việc đi lại khá thuận tiện.

Một sản phẩm bất động sản khá lạ khác đang đang được chào rầm rộ là bán quyền sử dụng, kinh doanh căn hộ nghị dưỡng trong 5 năm. Theo đó, với giá rao bán gần 300 triệu đồng, khách hàng được quyền sở hữu một căn nhà gỗ trên cây là dự án trong khu vườn hồng thuộc đảo Tuần Châu của Quảng Ninh. Sản phẩm bất động sản trong dự án này có nhiều mức giá khác nhau, tùy thuộc vào diện tích và thời gian mua quyền sử dụng. Giá niêm yết của công ty là 455 triệu đồng cho căn hộ 20m2, và 655 triệu đồng cho căn 35m2 trong thời hạn 5 năm. Đây là dự án Công viên hoa hồng do Công ty Cổ phần ĐT và PT Hoa hồng Việt Nam triển khai trong Mê cung hoa hồng của Tuần Châu, Quảng Ninh.

Trong khuôn viên của Mê cung hoa hồng Tuần Châu, chủ đầu tư thiết kế những căn nhà gỗ trên cây, trang bị nội thất tiêu chuẩn 3 sao, hợp thành chuỗi bungalow. Chuỗi bungalow nằm trên đồi thông phía sau cung cá heo, nhìn ra mặt hồ. Theo tính toán của chủ đầu tư, với lượng khách du lịch đến Tuần Châu quanh năm, doanh thu từ bungalow sẽ từ 15-30 triệu đồng/tháng/căn hộ. Khách hàng đầu tư có thể tự quản lý kinh doanh hoặc cho thuê lại. Nếu 1 năm chỉ sử dụng 15 ngày, chủ đầu tư sẽ ký thuê lại với mức thuê 30% số tiền đầu tư/năm.

Như vậy, bungalow trên cây Mê cung hoa hồng thực chất là mô hình đầu tư bất động sản hợp tác khai thác nghỉ dưỡng. Theo các điều khoản hợp đồng đầu tư, khách hàng và công ty thỏa thuận cho phép sử dụng căn hộ theo chế tài áp dụng cho homestay. Bên nào có quyền kinh doanh hoặc được ủy quyền thì quản lý và điều hành cho thuê căn hộ và chia lãi theo thỏa thuận.

Với loại hình sản phẩm này, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, mà bỏ một số tiền nhỏ để được quyền sử dụng và kinh doanh. Ngoài ra, phải tuân theo quy định của Tuần Châu khi sử dụng phần chung của các căn hộ (phần diện tích mà Tuần Châu đang quản lý). Đây là mô hình hợp tác khá linh hoạt, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, chưa có kinh nghiệm hoặc ưa thích kinh doanh nghỉ dưỡng.

Mô hình farmstay.

Pháp lý: cần chặt chẽ hơn

Có thể thấy, thị trường bất động sản du lịch phát triển rất nhanh tại các địa phương. Bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển, mà còn ở vùng núi và rất nhiều tỉnh thành khác. Giới đầu tư gần đây không chỉ nói đến mô hình kinh doanh khách sạn, mà còn nhiều loại hình kết hợp khác như condotel, officetel, shophouse, resort, campinghouse…

Sự phát triển nhanh chóng như vũ bão các mô hình bất động sản du lịch đã khiến hành lang pháp lý chưa kịp đáp ứng, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm đau đầu các nhà quản lý. Thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư. Đặc biệt là những vướng mắc liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...

Vướng mắc trước tiên là thời hạn sử dụng đất, vì hầu hết các dự án đều có thời hạn 50 năm, hoặc chỉ được xây dựng nhà tạm. Do vậy, việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho các loại hình bất động sản này gặp nhiều vướng mắc, bất cập và điều này cũng gây khó khăn cho nhà quản lý. Một số địa phương hiện đã tạm dừng cấp phép, cấp sổ cho các dự án này và các bên đầu tư.

Mặt khác, mô hình farmstay, homestay, campinghouse, condotel... mới du nhập Việt Nam nên quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng, mật độ như thế nào, diện tích... còn thiếu cơ sở. Càng dễ gây tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong dự án.

Tuy nhiên, là loại hình kinh doanh mới, với quyền sử dụng thay đổi linh hoạt, thời gian đầu tư ngắn, chủ yếu do hai bên tự thỏa thuận các điều khoản kết hợp. Do vậy, khi phát sinh khúc mắc lại thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết. Dự kiến trong năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì ban hành có các quy định điều chỉnh, nhằm phát triển bền vững cho các loại hình bất động sản mới này và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho khách hàng.

Những loại hình bất động sản mới như nhà trên cây, farmstay, campinghouse, motel... mua bán vẫn chủ yếu dựa vào thỏa thuận hai bên. Việc xử lý hợp đồng mua bán theo mẫu chưa có quy chuẩn, nên ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định đầu tư.

Mô hình nhà cây Mê cung hoa hồng Tuần Châu và mô hình farmstay Hasu Hòa Bình.