Tại báo cáo triển vọng ngành bất động sản 2024 vừa công bố, Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho rằng vẫn còn nhiều thách thức nhưng kỳ vọng khởi sắc dần. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã cải thiện dần qua từng quý khi lợi nhuận quý 3 tiếp tục tăng trưởng so với các quý đầu năm. Tuy nhiên, kết quả lũy kế 9 tháng 2023 của hầu hết các doanh nghiệp vẫn đang tăng trưởng âm phản ánh sự khó khăn của thị trường bất động sản.
 |
Các yếu tố tích cực
Dù thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn nhưng theo Agriseco, thị trường cũng xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan, cụ thể:
Nguồn vốn kỳ vọng được khơi thông: Việc khơi thông các nguồn vốn vay tín dụng, trái phiếu đang được đẩy nhanh. Vốn tín dụng cho vay bất động sản đã và sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới nhờ (1) lãi suất cho vay cả cũ lẫn mới đã giảm về mặt bằng giai đoạn 2019; (2) ngân hàng triển khai các gói tín dụng ưu đãi. Các giải pháp dự kiến sẽ tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho người mua nhà/các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, huy động vốn từ trái phiếu kỳ vọng tích cực hơn sau khi NĐ65 sửa đổi về đàm phán gia hạn thanh toán trái phiếu được ban hành và sàn giao dịch TPDN riêng lẻ đi vào hoạt động. Theo ước tính của Agriseco, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong giai đoạn cuối năm tăng gấp 3 lần so cùng kỳ 2022, chủ yếu đến từ nhóm Vingroup, Nam Long.
Những tín hiệu này sẽ giúp doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; cải thiện tâm lý nhà đầu tư và thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.
Thanh khoản cải thiện ở phân khúc căn hộ: Việc nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ có xu hướng phục hồi dần, các dự án nhà ở xã hội gia tăng cũng là các tín hiệu giúp thanh khoản thị trường cải thiện hơn qua những nỗ lực từ phía Chính phủ, chủ đầu tư, người mua nhà.
Sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường Bất động sản: Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành... gồm: TPHCM, Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.
Trong khi đó, phân tích ngành bất động sản, Chứng khoán Dầu khí (PSI) cũng cho rằng nhu cầu mua nhà dần quay trở lại qua từng quý. Dù tâm lý người mua nhà vẫn còn yếu trong bối cảnh kinh tế suy thoái và sự phục hồi của thị trường bất động sản chưa chắc chắn, tuy nhiên các thống kê cho thấy, doanh số bán căn hộ trong quý 3.2023 tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh tăng lần lượt 67% và 125% so với quý 4.2022.
Nguồn cung mới hạn chế là cơ hội với những doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện pháp lý. Số dự án được cấp giấy phép xây dựng giảm đáng kể từ Q4/2022, cho thấy khó khăn pháp lý kéo dài và nguồn cung sẽ thiếu hụt trong các quý sắp tới.
Khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản đang dần cải thiện nhờ tín dụng kinh doanh bất động sản được mở rộng. Các ngân hàng tư nhân đang cung cấp vốn để hỗ trợ các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ khi mà tính riêng 9 tháng đầu năm 2023 tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 22%.
Chờ đợi cú hích chính sách
Theo Chứng khoán Dầu khí (PSI), thị trường bất động sản năm 2024 kỳ vọng giảm thiểu khó khăn nhờ các chính sách pháp lý sẽ được khơi thông trong năm mới. Đặc biệt, những thảo luận về luật đất đai (sửa đổi) sẽ được khơi thông tại kỳ họp Quốc hội bất thường đầu tháng 01/2024. Cùng với luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã được thông qua trong cuộc họp vừa qua, việc thông qua luật đất đai sửa đổi tới đây có thể tạo ra một cơ hội mới với thị trường bất động sản và thúc đẩy thị trường hồi phục trở lại.
Trong khi đó, nhận định của Agriseco cũng cho rằng thị trường bất động sản đang chờ đợi việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025.
Theo đó, Agriseco Research kỳ vọng việc triển khai các bộ Luật sửa đổi sẽ tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung – cầu, thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn với nhu cầu thực của thị trường sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi vụ việc Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.
Công ty Chứng khoán MB (MBS) cũng dự báo, hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024 khi các doanh nghiệp cần cơ cấu để thực hiện dự án.
Theo đó, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp niêm yết như CEO Group, Novaland, Đất Xanh, Phát Đạt, Địa ốc Hoàng Quân đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.
MBS cho rằng đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản.
Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kỳ vọng các ngân hàng trung ương thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của 1 số doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, MBS cũng dự báo hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.
 |
Vẫn còn những khó khăn
Tuy nhiên, báo cáo của Agriseco cũng nhận định năm 2024 sẽ còn các yếu tố khó khăn của thị trường bất động sản, như:
Sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng: Theo dữ liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho cá nhân mua nhà vay) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng. Cụ thể, tính đến 30/09/2023, dư nợ cho vay mục đích tiêu dùng đạt 1.753 nghìn tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2022. Một trong những nguyên nhân chính đến từ tâm lý của người mua nhà vẫn quan ngại về chính sách pháp lý và giá chung cư quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn lớn, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng xu hướng gia tăng: Theo thống kê của Agriseco, giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 ước tính khoảng 330 nghìn tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024.
Trong khi năm 2023 số doanh nghiệp BĐS chậm trả thanh toán gốc và lãi trái phiếu gia tăng (ước tính từ 21 doanh nghiệp Q1.2023 lên 100 doanh nghiệp Q4.2023). Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang gia tăng so với thời điểm cuối năm 2022 (thời điểm 31/12/2022 là 1,72%, nhưng đến tháng 9/2023 là 2,89%) phản ánh các khó khăn thực tại của doanh nghiệp BĐS là thiếu vốn để trả nợ và triển khai dự án.
