Ai quản giá đất tăng do sốt tin đồn?

Sốt đất khi có thông tin "hot"

Khoảng hai năm trở lại đây, phân khúc đất nền đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, là phân khúc tạo sóng mạnh mẽ nhất trên thị trường và là kênh đầu tư hấp dẫn.

Đất nền vẫn là loại hình bất động sản được quan tâm nhất trên cả nước. Ở 3 miền Bắc, Trung, Nam với tỉ lệ quan tâm lần lượt là 43%, 46% và 50%. Riêng tại Hà Nội và TPHCM – nơi quỹ đất eo hẹp, chung cư là loại hình được quan tâm nhiều nhất với khoảng 30% người dùng tìm kiếm về loại hình này, kế tiếp là đất nền với mức độ quan tâm là 22% tại Hà Nội và 15% tại TPHCM.

Có hai dạng đất nền được chú trọng, thứ nhất là đất nền tại các dự án được đánh giá đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư cả sơ cấp và thứ cấp. Thứ hai, thông tin đầu tư đất nền ở những khu vực có khả năng “nổi sóng” (thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, lên thành phố, hạ tầng giao thông…). 

Trong đó, sốt đất cục bộ đang diễn ra tại nhiều địa phương cả nước, như ở Đà Nẵng thời điểm tháng 1/2019; tại Vân Đồn thời điểm tháng 2 và tháng 3; một loạt địa phương khác diễn ra sốt đất như Bình Thuận (dự kiến triển khai sân bay Phan Thiết)…

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, chủ sàn giao dịch batdongsan.com.vn cho biết, phần lớn các vụ việc sốt đất đều diễn ra khi có các thông tin như Phú Quốc xin chủ trương thành lập thành phố hay một số huyện ngoại thành Hà Nội có thông tin lên quận... Hay khu vực Long Thành, Nhơn Trạch sốt đất tiếp tục tiếp diễn trong năm qua nhờ vào hai dự án hạ tầng cầu Cát Lái nối quận 2, TPHCM với Nhơn Trạch và dự án sân bay quốc tế Long Thành...

Theo ông Quốc Anh, lượt truy cập tại các địa phương có sốt đất trên batdongsan.com.vn luôn tăng cao đột biến. Đơn cử, tại Phú Quốc, sau một thời gian dài chững lại do hoãn thông qua Luật Đặc khu, khi có thông tin về chủ trương thành lập thành phố Phú Quốc, lượt truy cập từ mức 10.000 lượt tìm kiếm tháng 1/2019, tăng vọt lên mức 30.000 lượt tháng 4/2019.

Hay khi có thông tin huyện Đông Anh lên quận khiến đất Đông Anh từ 90.000 lượt tìm kiếm tháng 1/2019, tăng chóng mặt lên mức khoảng 150.000 lượt tìm kiếm tháng 4/2019…

Ngoài ra, sự quan tâm của người mua tới đất nền cũng tăng lên ở nhiều tỉnh như Quảng Ninh tăng 104%, Hải Phòng tăng 52%, Bình Thuận tăng 164%, Lâm Đồng tăng 82%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 48%, Đồng Nai tăng 22%...

Cuốn theo cơn sốt đất với lợi nhuận bị đẩy lên cao, nhiều nhà đầu tư đã bất chấp những rủi ro. Tuy nhiên, những cơn sốt đất nền này chủ yếu do các nhà đầu cơ mua đi bán lại với nhau, người mua ở thực rất ít.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong cơn sốt đất, nhà đầu tư phát triển dự án hay nhà đầu tư thứ cấp đều có mục đích chung là sinh lời. Với mục tiêu đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn cho rằng lợi nhuận càng nhiều càng tốt. Khi có các tin đồn sẽ tạo ra các cơ hội đầu tư, kéo theo nhiều nhà đầu cơ vào cuộc đua.

Do đó, theo thời gian, thị trường hết sốt, giá đất dần ổn định trở lại, nhiều nhà đầu tư đã lâm vào cảnh chôn vốn một chỗ hoặc phải bán cắt lỗ, và ngậm đắng nuốt cay, coi đó là bài học cho riêng mình.

Chồng chéo quản lý

Với quan niệm “mảnh đất cắm dùi” ăn sâu vào tiềm thức thì đất nền vẫn sẽ là phân khúc “nóng” trong nhiều năm tới, nhất là các tỉnh, thành phố xung quanh Hà Nội và TPHCM sẽ được các nhà đầu tư quan tâm cao.

Trong khi đó, khi có các thông tin tốt như đã nêu trên, người dân tự ý phân lô, bán nền. Ban đầu, các giao dịch này chỉ là mua bán đất cá nhân giữa người dân và các môi giới. Đây là các dân sự thuần túy nên cơ quan quản lý khó kiểm soát.

Sau đó, môi giới bán qua lại với nhau để kiếm nguồn thu, sau dần đẩy giá đất lên tạo thành sốt đất. Đến đây, theo tâm lý bầy đàn, các nhà đầu tư sẽ rơi vào ma trận mà xuống tiền.

Đến lúc này, mức ảnh hưởng của các giao dịch đã ở tầm khu vực, ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tỉnh, thành phố, buộc các cơ quan chức năng cỡ Bộ Xây dựng, Bộ TNMT phải có biện pháp giải quyết.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng là cơ quan có trách nhiệm quản lý chung về thị trường các giao dịch mua bán bất động sản trong các dự án của doanh nghiệp. Còn thị trường đất đai, hay cụ thể là các giao dịch đất nền tại một số địa phương là do Bộ TNMT, Bộ Tài chính chịu trách nhiệm.

Điều này thể hiện qua cơn sốt đất ở Phú Quốc, Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với 2 bộ còn lại và các địa phương có biện pháp ổn định cơn sốt đất này. Tuy nhiên, Bộ TNMT cũng chỉ quản được ở mức dự án, nên các giao dịch phân lô bán nền nhỏ rất khó để Bộ quản lý.

Thực tế, việc quản lý việc phân lô bán nền này nằm tại chính quyền địa phương, nơi quản lý các dự án trực tiếp. Thông thường, Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung toàn vùng, địa phương phê duyệt quy hoạch chi tiết, bao gồm về quy mô, tính chất, mục đích dự án. Tất cả phải có ý kiến của địa phương, sau đó trên cơ sở đề xuất của địa phương mới trình xin ý kiến các bộ, ngành. Vì vậy, địa phương phải là cơ quan chịu trách nhiệm chính trong phê duyệt quy hoạch của từng vùng.

Nếu địa phương thắt chặt các hoạt động mua bán, giao dịch kinh doanh tại dự án sẽ không diễn ra cảnh mua bán trái quy định. Đồng thời, nếu đưa các thông tin giao dịch trái quy định này công bố rộng rãi, thì chắc chắn không có hiện tượng sốt đất mua bán ồ ạt với nhiều rủi ro với khách hàng.